Doe een bod!

Typische Nederlandse kopers op de Franse huizenmarkt: een huis vinden op een makelaarssite en de makelaar een mail sturen, vaak met meerdere gedetailleerde vragen over wat alles en nog wat: van technische vragen over de staat van de fundering t/m het dak tot aan vragen over het bestemmingsplan, de plannen voor windmolens in de buurt en nog veel en veel meer. Resultaat: geen antwoord van de makelaar. Dus: nog een mail naar de makelaar, een beetje bozig in door een computervertaalprogramma vertaald Frans (moet je eens proberen: lijkt vaak nergens naar), of in het Engels. Geen antwoord. Dan gaan ze bellen, in het Engels…. Moet ik nog verder gaan?

Vaak bellen ze dan mij en dat gesprek begint met een hele klaagzang over de Franse makelaardij….

Maar als ze wel antwoord krijgen van een goedwillende makelaar, en wie weet zelfs in het Engels (of zelfs in het Nederlands, het aantal Nederlandstalige agenten op de Franse markt neemt jaarlijks toe), dan doet zich het volgende probleem voor: kun je wel gaan kijken? Hoe zit het met de confinement, de avondklok, het doorreizen van België? Ik kan klanten redelijk goed vertellen hoe de regels zijn op elk gewenst moment, maar elke weer verandert er wel iets. Momenteel is reizen en dus de bezichtiging van een aan te kopen woning mogelijk, maar er zit wel een quarantaine-verplichting achteraan. Veel potentiële kopers stellen de trip dus nog maar even uit en vragen de makelaar om het pand vast te houden of om ze een optie te geven. Het antwoord van de makelaar daarop is meestal vriendelijk en nietszeggend, maar de potentiële kopers zien niet het éénvingerige gebaar dat de makelaar naar zijn telefoon maakt, nadat de potentiële kop[er heeft opgehangen.

Hoe dan wel? Doe een bod! Ja, ongezien! DOE EEN BOD! Op het moment dat een potentiële koper een bod doet, ongezien, neemt de makelaar hem ineens zeer serieus. Natuurlijk kunnen alle vragen beantwoord worden, natuurlijk kan hij even langs de Mairie lopen om het bestemmingsplan in te zien, natuurlijk gaat hij vragen aan de verkoper of er houtworm zit, of merules, of…enz, enz, enz.. Zelfs als de onmogelijkheid van reizen aanhoudt, kan er over een bod onderhandeld worden per telefoon of mail, de koper kan een mooie offre d’achat tekenen, door de makelaar opgesteld. Dee notaris kan aan de slag om het compromis de vente op te stellen, alle technische onderzoeken kunnen of afstand worden geregeld en uitgevoerd, allemaal ZONDER dat de koper het pand heeft gezien. Op de dag dat hij dan eindelijk kan reizen ligt alles klaar, de koper heeft het compromis de vente laten lezen door iemand die eerder zo’n ding heef gezien, en er hoeft alleen nog maar getekend te worden.

De grote dag breekt aan: de bezichtiging. Er zijn een paar mogelijkheden:

- de koper vind het pand prachtig, de makelaar heeft geen woord te veel (of te weinig) gezegd, hij tekent ter plekke het compromis de vente en iedereen blij.

- het pand of de plek is walgelijk, de makelaar is vele gebreken ‘vergeten’ te vermelden en de foto’s blijken van 10 jaar geleden. Vijf minuten kost het deze kopers om te beslissen om dit pand niet te kopen, misschien nog wel minder. Dan lopen ze gewoon weg, ze tekenen het compromis de vente niet en ze zijn niemand iets verschuldigd, noch de verkoper, noch de makelaar, noch de notaris. Jammer dat zo weinig Nederlandse huizenkopers in Frankrijk weten dat het echt zo gemakkelijk is.

- er is nog een derde mogelijkheid: de kopers willen het huis wel hebben, maar beseffen dat ze teveel hebben geboden. Ze gaan dan, desnoods tien minuten voor de geplande ondertekening van de acte authentique, opnieuw in onderhandeling over de prijs. Het kost de notaris twee minuten om de prijs aan te passen in het al kant-en-klare compromis de vente. Overigens: in mijn ervaring is het vlak voor de ondertekening nog eens onderhandelen over de prijs, een typisch Franse gewoonte: de Franse koper wil toch nog even, vlak voor ondertekening ‘une petite geste’…. Ik zie niet veel Nederlanders dit doen.

Het is vrijdag, einde van de werkdag, ik ben al drie weken bezig met klanten die na non-reacties van de makelaar zich uiteindelijk heeft laten overtuigen om ongezien een bod te doen op basis van alleen de makelaarsadvertentie. Ik had met de notaris een ondertekeningssessie geregeld voor vanmiddag. Vanochtend zijn ze wezen kijken en vanmiddag lieten ze weten dat het huis helemaal aan de verwachting voldeed, maar omdat de tuin een enorme puinhoop was (ook de verkoper was er al sinds vorig jaar zomer meer geweest), was de verkoper bereid om nog wat van de prijs af te doen. Ze hebben vanmiddag het compromis de vente getekend, op een tafeltje op de parkeerplaats van het notariskantoor. Deze notaris liet niemand in zijn kantoor.

Dus ook in coronatijd kun je een huis kopen in Frankrijk, al moet je soms creatief zijn om dat gedaan te krijgen.

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20210219, Geldzaken, Woningen Algemeen

Reactie van Stefan op 19 Februari 2021 op 23.30: Geweldig, alsof ik het zelf had geschreven.
Dank voor dit duidelijke verhaal Win. Hoop dat het mensen helpt.

Reactie van Pieter op 20 Februari 2021 op 0.09: Beste Wim,

Wat is dan de waarde van een ondertekend offre d'achat als u zegt dat een koper alsnog gewoon kan weglopen? Het is toch wel degelijk een jurdische verbintenis?

Reactie van Tournesol op 20 Februari 2021 op 8.26: Een offre d'achat heeft geen enkele juridische betekenis... Mooi verhaal verder van Wim en idd de enige mogelijkheid op dit moment om echt verder te komen met de koop van een huis in een markt die op dit moment wordt gedomineerd door Fransen die op zoek zijn naar een plek op het platteland. Ze lopen de deur plat bij makelaars in het buitengebied en in veel gebieden waar eerder nauwelijks werd gekeken gaan de huizen nu als zoete broodjes over de toonbank...

Reactie van edith janzen op 20 Februari 2021 op 8.56: Ik maak nu veel mee dat kopers een permis de construire als ontbindende voorwaarde willen. Verkopers gaan daar vaak wel op in. Voor de architect weer werk dus, maar wel onder hoge tijdsdruk.

Reactie van Hanny Verberkmoes op 20 Februari 2021 op 9.15: Dank voor dit verhaal. Mag ik u ook een vraag stellen?. Wij zijn nog maar net aan het kijken naar advertenties op websites. Waarom staat er nooit het echte adres van de aangeboden woning op? Voor ons is de locatie en de ligging van en huis het belangrijkste. Als dat niet goed is hoeven we niet binnen te kijken. Dus we willen eigenlijk eerst in de buurt eens rondkijken en het huis alleen vanaf de straat bezichtigen. Maar als je geen echt adres hebt wordt dat moeilijk. Ik heb tot nu toe tweemaal een agent gemaild met de vraag om het adres: geen reactie.

Reactie van Rob van Schijndel op 20 Februari 2021 op 9.53: De makelaar is bang dat je het direct koopt, zonder de makelaar. Of met een andere makelaar. Dat is één van de problemen met de Franse makelaardij.

En even wat ervaringen vanuit de andere kant: je zet een leuk huis op internet en dan komen de vragen: graag meer foto's, graag een plattegrond, wat is de afstand tot de dichtbijzijnde pedicure, hoeveel meter is het lopen naar de bakker en wat zijn de openingstijden van de bakker en heeft deze bakker ook meergranenbrood?

Geen probleem natuurlijk. Maar jammer is dat in 95% van de gevallen er niet eens een reactie komt van de geïnteresseerden (bedankt / merci bijvoorbeeld). Ik kan me voorstellen dat een makelaar daar wel eens moe van wordt en daarom pas na 58 mailtjes gaat reageren. Of als het woord bod/offre genoemd wordt!

Groet, Rob

Reactie van Stefan op 20 Februari 2021 op 10.04: Wij hebben zelfs makelaars gehad die doodleuk zeiden dat ze ons huis wel wilden verlopen voor een courtage van 12% (...) en we hadden al 2 die het willen doen voor 6%.
Die van 12% maakte wat foto's, ging ze op in haar etalage en ging achterover zitten.
Immers, voor zijn percentage hoef je niet veel huizen te verkopen in wat te verdienen.

Het is zo ongeveer de nationale sport om uit te zoeken waar het huis is (in steden niet makkelijk) of om iemand te laten onderzoeken waar het is, zodat je rechtstreeks kunt onderhandelen. Scheelt een bon duiten.
Het Nederlandse systeem is wat dat betreft veel logischer.

Reactie van Wim van Teeffelen op 20 Februari 2021 op 10.27: Een offre d'achat, hoe officieel het er ook uit zien, heeft in de praktijk nagenoeg geen waarde, zeker niet voor de koper: die kan te allen tijden, zelfs tot tien dagen na het tekenen van het compromis de vente (als het gaat om een woonhuis) zonder opgaaf van redenen en zonder kosten van de koop afzien, of een ander bod neerleggen. De verkoper is in theorie gebonden door een getekend offre d'achat, maar in de praktijk is dit helemaal niet het geval: als de verkoper een beter bod krijgt laat hij de eerder getekende offre d'achat gewoon zitten en gaat in zee met een andere koper. Wat moet de eerste koper doen? Een rechtszaak aanspannen tegen de verkoper vanwege het niet kunnen kopen van een bepaald huis? Er is wel enige jurisprudentie op dit gebied en dan blijkt de offre d'achat inderdaad bindend, maar welke koper begint hierover een rechtszaak? Dus in de praktijk loopt ook een verkoper weg van een getekende offer d'achat, als hij iets beters kan krijgen. De offre d'achat is wel van belang voor makelaars onderling: door een getekend offre d'achat hoopt de betreffende makelaar dat andere makelaars geen moeite meer doen voor dit pand.

Bon de visite: makelaars geven in hun advertenties geen adressen, geven vaak slechts een vage indicatie van de plek (ik heb zelfs advertenties gezien met een opzettelijk verkeerde plaatsnaam: het huis blijkt dan een dorp verderop te liggen) en geven ook geen foto's die het pand gemakkelijk vanaf de weg identificeerbaar maken. Dit heeft alles te maken met het verrotte makelaarssysteem in Frankrijk (let op: ik zeg dat het systeem verrot is, niet de makelaars, dat zijn over het algemeen keurige meneren en mevrouwen die ook maar proberen een boterham te verdienen). Het systeem is verrot omdat een huis bij meerdere makelaars te koop mag worden gezet (en slechts één van die makelaars gaat er wat aan verdienen) en ondertussen mag de verkoper het ook nog zelf verkopen (in dat geval krijgt geen enkele makelaar iets). Je, ik weet dat er ook exclusieve contracten met makelaars zijn, maar daar gaat het hier niet over. Het is een wapenwedloop van slimme kopers versus makelaars. Slimme kopers die door middel van google earth en andere technische middelen toch achter het adres komen, versus makelaars die de informatie steeds vager, of zelfs foutief maken. Dit is een race die makelaars uiteindelijk gaan verliezen. Makelaars zouden zich beter kunnen richten op serviceverlening, in plaats van op een race naar de bodem. De bon de visite is een document waarin de koper erkent dat hij in contact is gekomen met dit specifieke huis door deze specifieke makelaar. Als de koop vervolgens wordt gesloten, heeft deze makelaar recht op zijn courtage. Ook een mail-uitwisseling tussen de makelaar en een potentiële koper, waarbij er sprake is van uitwisseling van essentiële gegevens (adres, routebeschrijving, naam van de verkoper, o.i.d) geldt als een getekende bon de visite. Ook hiervoor geldt: teken gewoon ongezien een bon de visite en doe een bod. Als bij de bezichtiging blijkt dat de plek tegenvalt: gewoon het bod weer intrekken.

Wim

Reactie van Stefan op 20 Februari 2021 op 10.34: Toen wij voor de eerste keer ons huidige pand bekeken, direct gezegd: "ik koop het", om anderen in ieder geval nog een beetje voor te zijn.
Dat verplicht tot niks, maar zet de deur wel gelijk open. Binnen 2 weken prijs afgesproken. Dan inderdaad wachten tot je het compromis kunt tekenen en dan nog eens die 10 dagen waar je, zonder enkele reden, er vanaf kunt zien. Dus tsja, waarom niet direct de eerste keer zeggen dat je het wilt. :-)

Reactie van Wim van Teeffelen op 20 Februari 2021 op 10.34: Mag ik regeerders verzoeken om mijn verhaal niet te gebruiken voor hun grieven of meningen over Franse makelaars, daarvoor zijn genoeg andere kanalen beschikbaar. Ik wil het in dit draadje vooral hebben over hoe Nederlanders en Belgen, in deze coronatijd, toch succesvol ene huis kunnen aankopen in Frankrijk.

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.