De Société Civile Immobilière (SCI) en hoe kom je er vanaf?

Het onderwerp van de SCI komt regelmatig terug in de deze kolommen en dit is het standaardwerk in het Nederlands over dit onderwerp, nog geschreven door wijlen Wim Bavelaar (ik heb daar wat updates aan mogen geven): https://infofrankrijk.com/sci-societe-civile-immobiliere/

Een SCI is een echt bedrijf, compleet met aandelen, aandeelhouders, statuten, benoemde directeuren en jaarlijkse aandeelhoudersvergaderingen. Dat klink allemaal nogal zwaar, maar dat valt in de praktijk wel mee. Een SCI mag volgens de wet slechts onroerend goed aankopen, beheren en verkopen en eventueel beschikbaar stellen aan de aandeelhouders. Verder mag een SCI niets, dus ook geen commerciële activiteiten, zoals verhuur van het pand als vakantiehuis. Doe je toch zaken met of vanuit de SCI, dan zal de Franse belastingdienst de SCI behandelen als een SARL, met alle administratieve verplichtingen van dien.

In het verleden zijn er heel veel aankopen van Frans onroerend goed gedaan met tussenkomst van een SCI. Vijftien à twintig jaar geleden was er een Nederlandse adviseur die te pas en te onpas een SCI adviseerde (waaraan hij ook weer lekker verdiende). Gelukkig worden er tegenwoordig heel wat minder overbodige SCI’s opgericht, maar veel van die oude dossiers komen nu weer tot leven. Nederlanders die vijftien jaar of langer geleden een huis in Frankrijk hebben gekocht komen nu vaak in de leeftijdscategorie dat zij het huis weer willen verkopen (of helaas komt zo’n dossier weer tot leven in de vorm van een erfenis). De verkoop van het huis door de SCI is geen probleem, dat wijkt niet noemenswaardig af van de verkoop door een particuliere eigenaar, maar daarna begint de ellende… Als de SCI het onroerend goed heeft verkocht, heeft zij nog slechts geld op haar balans staan, verder geen bezittingen meer. De aandeelhouders willen dan meestal dat de SCI wordt opgeheven (al zouden zij ook kunnen besluiten om de SCI in leven te houden door ander onroerend goed aan te kopen). Dat is voor veel aandeelhouders een administratieve nachtmerrie, omdat in de loop der jaren vaak helemaal geen administratie is bijgehouden. Voor de aandeelhouders (of hun erfgenamen) blijkt dan het bezit van de SCI, zo nadrukkelijk geadviseerd door die adviseur twintig jaar geleden, helemaal niets te hebben opgeleverd, alleen kopzorgen en forse kosten, zowel bij oprichting als bij opheffing van het bedrijf. Wij worden met enige regelmaat gevraagd om zo’n oude SCI op te heffen en uit te schrijven.

Dan zijn er aandeelhouders die van die nutteloze SCI af willen, maar wel eigenaar willen blijven van het onroerend goed. Dat is mogelijk maar kostbaar: de SCI verkoopt dan eerst het onroerend goed aan de aandeelhouders als privépersonen (en dat kost gemiddeld 7,7% van de marktwaarde van het onroerend goed) en pas dan kan de SCI worden opgeheven, wat ook nog eens ongeveer € 2000 gaat kosten. In de praktijk blijf je dus opgescheept zitten met die SCI, zolang die SCI eigenaar is van onroerend goed.

Tenslotte zijn er aandeelhouders die aanhikken tegen de opheffingskosten en besluiten om hem maar gewoon te laten slapen. Maar er blijven administratieve verplichtingen (zie de link aan het begin van dit stukje), waardoor je er nooit echt vanaf komt, tenzij je de SCI echt helemaal opheft en uitschrijft.

Zeker, er zijn specifieke omstandigheden, waardoor de SCI een nuttige functie heeft en de kosten, met name bij oprichting en opheffing acceptabel zijn, maar de meeste in het verleden voor of door Nederlandse kopers van onroerend goed in Frankrijk opgerichte SCIs blijken geen enkel nut gehad te hebben. Ik begrijp helemaal dat de kosten die je dan als voormalig eigenaar van een Frans huis moet maken om er weer vanaf te komen, nogal zuur zijn.

Wim