De kosten van een Frans vakantiehuis

Op veel plaatsen in Frankrijk zijn momenteel vakantiehuizen te koop tegen aantrekkelijke prijzen. Veel vakantiegangers hebben de afgelopen zomer weer likkebaardend bij de makelaars voor de raam gestaan. Maar de aankoopprijs is niet alles. Voor alle Frankrijkdromers zet ik nog eens alle kosten op een rij waar een Nederlandse eigenaar van een Frans vakantiehuis mee te maken krijgt:  

Bij aankoop van onroerend goed in Frankrijk betaalt de koper een belasting die vergelijkbaar is met de Nederlandse overdrachtsbelasting. Die bedraagt 5,1% van de aankoopprijs en maakt onderdeel uit van de gemiddeld 7% kosten koper (frais notaire genoemd). Pas verder op met makelaars. Ze horen hun prijzen inclusief makelaarscourtage te adverteren (FAI, frais d’agence inclus), maar helaas krijgen buitenlanders die de term FAI niet kennen soms te horen dat de makelaarscourtage (gemiddeld 6,5% van de koopprijs) er nog bovenop komt.

 Als eigenaar betaal je natuurlijk de kosten voor verzekering (goedkoper dan in Nederland), elektriciteit en water (redelijk vergelijkbaar met Nederland) en gas (duurder dan in Nederland). Vaak wil de eigenaar een telefoonaansluiting of internet (iets duurder dan in Nederland). Onderhoud is natuurlijk helemaal afhankelijk van de klusvaardigheid van de eigenaar, maar aannemers zijn in Frankrijk (zeker op het platteland) wat goedkoper dan in Nederland. De eigenaar van een vakantiehuis krijgt na verloop van tijd een aanslag in de bus voor onroerend zaakbelasting. Om te beginnen de taxe foncière, vergelijkbaar met het eigenaarsdeel van de onroerend zaak belasting, die Nederland vroeger ook had. Er zijn enorme verschillen in de hoogte van deze belasting (van enkele honderden tot enkele duizenden euro per jaar), geheel afhankelijk van de gemeente. Vandaar dat een makelaar (of verkoper) verplicht is om de hoogte van dit bedrag te noemen bij de aankoop van een Frans huis. De verschillen in deze belasting tussen het ene huis en het andere huis kunnen namelijk zo groot zijn, dat ze invloed hebben op de aankoopbeslissing.

 Daarnaast is er de taxe d’habitation, het gebruikersdeel van de onroerend zaak belasting. Deze is gebaseerd op de huurwaarde en het aantal vierkante meters bewoonbaar oppervlak. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen gemeentes (ook weer variërend van enkele honderden tot enkele duizenden euro per jaar). Indien de eigenaar (een gedeelte van) het pand professioneel verhuurt (hetzij voor permanente bewoning, hetzij als vakantiehuis) kan hij deze belasting ontlopen.

De Nederlandse eigenaar van een Frans vakantiehuis krijgt ook te maken met de Nederlandse belasting. Hij moet de waarde van zijn Franse bezit aangeven in box 3 (de Nederlandse vermogensbelasting), maar kan tegelijkertijd de waarde weer aftrekken ter voorkoming van dubbele belasting. Immers het Frans-Nederlandse belastingverdrag zegt dat onroerend goed uitsluitend belastbaar is door het land waar het goed zich bevindt. Dan komt dus de Franse vermogensbelasting in zicht, de Impôt de solidarité sur la fortune. Waar Nederland een lage vrijstelling heeft (ongeveer €40.000 voor een tweepersoonshuishouden) en een vast tarief (1,2% van de waarde), kent Frankrijk een hoge vrijstelling (€1,3 miljoen), maar wel een progressief tarief: hoe hoger de waarde van het Franse vakantiehuis, hoe hoger het percentage belasting. Pas ver boven de € 2 miljoen aan waarde ligt het omslagpunt waar er in Frankrijk meer vermogensbelasting wordt betaald dan in Nederland. Eigenaren van een tweede huis in Frankrijk met een lagere waarde dan €1,3 miljoen hoeven niets aan te geven.  

Indien de eigenaar zijn tweede huis verhuurt, dient hij over de huurinkomsten belasting te betalen. Niet in Nederland, zoals veel eigenaren menen, maar in Frankrijk. Er wordt momenteel grootschalig gecontroleerd door de DDCCRF, de Franse fraudebestrijdingsdienst, op zwarte verhuur. Mening Nederlandse eigenaar van een Frans vakantiehuis heeft al een forse boete opgelopen wegens zwarte verhuur. Indien het totaal van de bruto huuropbrengsten lager is dan €895 per jaar hoeft de eigenaar niets te doen. Niks aangeven, niks betalen. Bij een hogere opbrengst moet er altijd belastingaangifte worden gedaan bij het lokale belastingkantoor. In Frankrijk is iedereen verplicht zelf een aangifteformulier op te halen. Wachten totdat de belastingdienst actie onderneemt is er dus niet bij.

Indien de bruto huuropbrengsten hoger zijn dan €81.500 per jaar, dan moet de verhuurder, ook al is hij belastingplichtig in Nederland, zich ALTIJD inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse kamer van koophandel. Hij moet een volledige boekhouding bijhouden en over de winst betaalt hij 45% sociale lasten. Geen vennootschapsbelasting, zolang de bruto verhuuropbrengsten onder de €540.000 per jaar blijven.

Tussen de €895 en €81.500 aan bruto verhuuropbrengsten (waar de meeste Nederlanders zitten met een vakantiehuis in Frankrijk dat ze verhuren) wordt het ingewikkeld. De in Nederland belastingplichtige eigenaren die hun tweede huis laten classificeren door de overheid betalen 5,8% van de bruto verhuuropbrengsten aan belasting en sociale lasten. Eigenaren die dat niet doen betalen 10% van de bruto verhuuropbrengsten. Er wordt dus steeds naar bruto opbrengst gekeken, er zijn geen aftrekbare kosten! Zo’n keuring kost éénmalig een paar honderd euro (afhankelijk van de locatie en de grootte van het pand), dus er kan gemakkelijk worden uitgerekend of laten keuren zin heeft. Nagenoeg altijd is dat het geval. Zie verder op www.ondernemen-frankrijk.nl

Verder is daar de regel dat een belastingschuld van minder dan €305/jaar wordt kwijtgescholden. Dus verhuurders van geclassificeerde vakantiehuizen met een  bruto jaaropbrengst van minder dan €5260 moeten wel belasting aangeven, maar hoeven uiteindelijk niks te betalen. Voor verhuurder van niet-geclassificeerde vakantiehuizen is dat het geval bij een bruto verhuuropbrengst van minder dan €3050 per jaar.

In sommige gemeentes wordt tenslotte een taxe de séjour geheven. De verhuurder treedt dan op als belastinginner voor de gemeente en moet de ontvangsten ook maandelijks aan de gemeente overdragen. Tarieven variëren van €0,50 per vakantiehuis per nacht tot €1 per persoon per nacht. In veel gemeentes bestaat echter helemaal geen toeristenbelasting

Indien de eigenaar uiteindelijk zijn Franse vakantiehuis wil verkopen heeft de Franse fiscus nog een verrassing voor hem in petto: de taxe de plus value: 19% belasting over de waardestijging van het pand, na aftrek van aantoonbare verbeteringskosten (dus geen reparaties en geen zelf gekochte bouwmaterialen, uitsluitend facturen van erkende aannemers). Die 19% geldt als het pand binnen 5 jaar wordt verkocht. Wordt het pand na 15 jaar eigendom verkocht, dan vervalt de belasting. Tussen het 5^de en 15^de jaar van eigendom gaat met elk jaar eigendom meer de belasting met 10% omlaag.

Al die kosten bij elkaar optelt lijkt heel wat. Maar al met al is het bezit van een Frans vakantiehuis meestal goedkoper dan van een Nederlands vakantiehuis. Tel daarbij op de cuisine, de culture en het klimaat dan is een vakantiehuis in Frankrijk vaak een stuk aantrekkelijker dan in Nederland.

Wim van Teeffelen