De commerciële huurovereenkomst: een contract met gevaarlijke valkuilen

Als er één rechtsgebied is waarin "intuitief bezig zijn" gewoonweg gevaarlijk is, dan is het wel de commerciële huurovereenkomst.

Door eenvoudig een commercieel contract van Internet te halen, haalt menig handelaar of verhuurder zich met verbazingwekkende lichtheid een hoop financieel risico op zijn nek.
Verre van mij om de competenties van de redacteuren of collega's van dit soort websites in twijfel te trekken, want daar ligt het probleem niet!

Problemen ontstaan omdat het contract dat u "safe" leek - omdat het van een website van een advocaat of onderlegd jurist afkomstig was - in feite een contract is dat geschreven werd om vooral uw wederpartij (bijvoorbeeld de huurder) of een bepaald type activiteiten, te beschermen.
Een commerciële huurovereenkomst is een wespennest als het niet met goed begrip van de te beschermen prioriteiten, dus vaak voor één van de partijen, geschreven is.

Zie ik U glimlachen, omdat U al jaren geleden met zo'n standaardcontract in zee ging zonder de geringste problemen tot vandaag toe?
Heel goed mogelijk, maar hoe weet u zeker dat u niet toch al jaren geld verliest ?

Ik zou een vragenlijstje moeten maken met multiple choice antwoorden om U te laten ontdekken met welk geluk U tot noch toe aan het ergste ontsnapt bent!
Nou moet ik meteen toegeven dat de wetgever ons bepaald niet geholpen heeft met disparate wetsteksten, dubbelzinnigheden en soms een dusdanige onduidelijkheid dat zelfs niet in deze materie gespecialiseerde collega's vaak door de wet zelve misleid worden.

Maar ik wil niemand beledigen met een resultaat dat u niet had verwacht, dus ik zal u een aantal basisregels en misverstanden gewoon uit de doeken doen.

En dan begrijpt U snel dat het essentieel is waarom een aantal clausules in uw contract op een bepaalde manier geschreven moeten worden : het doel is absoluut niet om de wederpartij op deze of gene manier te benadelen, maar wel om met name uw essentiële belangen zo goed mogelijk te behartigen.

Laat ik beginnen met aan te geven dat er contracten met een verschillende levensduur zijn. Alleen de "bail commercial" heeft een levensduur van verplicht 9 jaar voor de verhuurder, en 3 jaar voor de huurder. En alleen dit contract heeft de specifieke status die bijzondere rechten en (zware!) verplichtingen met zich brengt.
Andere contracten - kortere, of seizoengebonden contracten, alsmede contracten met een "precaire tijdsduur" bestaan wel degelijk maar brengen niet dezelfde rechten of verplichtingen met zich mee.
Maar denkt U er vooral niet aan daarom juist een contract van kortere duur te kiezen, want dat is de gevaarlijkste van alle vergissingen: als U een commercieel huurcontract sluit moeten de wettelijke bepalingen gerespecteerd worden, en daar komt geen verhuurder onderuit door het contract anders te noemen of de huurtijd arbitrair te verkorten!

Het gaat hier om een honderdtal artikelen in de Code de Commerce en nogmaals zoveel in een vijftal andere disparate teksten.

De waarschijnlijk meest gemaakte vergissing betreft de duur: men denkt dat de commerciële "lease" van 9 jaar automatisch verlengd wordt als noch de ene noch de andere partij het contract voordien opzegt. Ik lees dan ook regelmatig dat het contract "stilzwijgend wordt vernieuwd (voor 9 jaar) aan het einde van de oorspronkelijke periode".
Gevaar! Men zou kunnen zeggen dat het contract blijft lopen, dat het zich verlengd of gewoon doorgaat, maar "automatisch of stilzwijgend vernieuwd" wordt het nooit.
En veegt u dit vooral niet als intellectueel gebakkelei van tafel, het verschil is essentieel:
Er is namelijk geen specifieke wettelijke verplichting met betrekking tot de huurprijs bij de eerste ondertekening van het huurcontract, vraag en aanbod staan op dat moment volledig vrij. Een huurder die een te duur contract sluit zit voor minimum 3 jaar vast, de verhuurder die onder de marktprijs zit moet deze toch voor 9 jaar respecteren (behalve een tussentijds overeengekomen tussentijdse herziening, alsmede de hieronder genoemde jaarlijkse indexatie).

Artikel L. 145-33 van het Wetboek van Koophandel bepaalt echter dat de huur van een vernieuwd of gewijzigd huurcontract moet overeenkomen met de "valeur locative" dat wil zeggen de (lokale) marktwaarde.
En een commercieel huurcontract dat stilletjes 9 jaar en één dag oud wordt, is geen vernieuwd maar gewoon een verlengd contract. De te dure eigenaar mag dan in zijn handjes wrijven, maar als huurder bent u dan natuurlijk gedupeerd!
Een contract dat de 9 jaar met één dag heeft overschreden hoeft de marktwaarde (bepaald door 4 verschillende elementen) niet te respecteren.
De gedupeerde huurder moet verplicht weer drie jaar wachten voor hij herziening kan aanvragen (en hiertoe is de verhuurder dan weer in alleen bepaalde gevallen verplicht).

En een slimme eigenaar die de huur wat aan de hoge kant heeft ingeschat doet er meteen beter aan de duur van het contract zodanig te formuleren dat deze van oorsprong al de 9 jaar voorbijgaat: partijen zijn hierin vrij, mits de minimum duur van 9 jaar in het voordeel van de huurder maar wordt gerespecteerd, en alleen het contract dat voor 12 jaar of langer wordt aangegaan moet notarieel vastgelegd worden.

Een ander bijna systematische vergissing betreft de huurherziening enerzijds en de indexering anderzijds: artikel L. 145-38 van het Wetboek van Koophandel geeft elke drie jaar een mogelijkheid tot herziening van de huurprijs, terwijl de indexatie van de huurprijs een jaarlijks terugkomend recht van de verhuurder is.
Veel eigenaren weten dit niet, en beperken zich tot een driejaarlijkse herziening (waar ze dan overigens wel de constructie-index (INSEE) als maatstaf voor nemen, maar deze soms ook ver te boven gaan).

Jaarlijkse indexatie kan naar keuze op basis van de constructie-index of de "lease"-index worden gedaan. Maar ook een ander criterium (verband houdend met de aard van het in het lokaal gevoerde bedrijf bijvoorbeeld) is geoorloofd.

Deze mogelijkheden op voorhand kennen, en goed kiezen, kan naderhand aardig wat geld uitsparen, of opleveren.

En zo zijn er nog veel meer misverstanden en onschuldig lijkende clausules waar veel aandacht aan moet worden geschonken.
Ik hoop hier binnekort op terug te komen.
Er is al een vervolg op dit artikeltje in het Frans op dit blog, een derde artikel moet dit onderwerp - mogelijk voor het eind van ht jaar - afronden.

• Bron: Le blog de Maitre CRAMER