De agence tovert de "bon de visite" om in een "compromis de vente"

Reactie van Wim van Teeffelen op 23 Januari 2018 op 14.59

Nederlandse degelijkheid? Dat lijkt me niet nodig voor een Franse makelaar. Maar die zwarte lakschoenen...dat zou verboden moeten worden!

Wim

Overleden Reactie van Theodora Besse op 23 Januari 2018 op 15.40

Het blijkt dus om een Lettre d'intention d'achat te gaan oftewel om een Promesse d'achat. Niks bon de visite! Wordt de koper door zo'n lettre d'intention d'achat gebonden en is hij verplicht tot aankoop over te gaan? Jazeker, maar slechts tot en met 15 januari. Als de koper op die datum niets van de makelaar noch van de verkoper heeft gehoord, vervalt iedere verplichting.

Anton heeft zijn bericht op 22 januari geplaatst. Hij moet dus allang weten of de verkoper het bod heeft geaccepteerd. Maar hij schrijft er niets over. De hamvraag is dus in dit geval: Heeft de verkoper het bod van Antonia, dat zij schriftelijk heeft gedaan, op of vóór 15 januari 2018 geaccepteerd? Indien ja, dan zit zij aan de verkoop vast; indien nee, dan is zij, als ze het huis nog steeds wil hebben, vrij om opnieuw te onderhandelen. De hypotheekformule zou, indien zij er nog onderuit wil, uitkomst kunnen bieden, maar voorzover ik weet is een bedrag van € 25.000 niet onoverkomelijk voor een bank, temeer omdat er een onroerende zaak tegenover staat.

De waarde van een lettre d'intention en de verplichtingen die er uit voortvloeien worden onder andere op deze website uitgelegd.

Er bestaan makelaars die zonder de verkoper te raadplegen een nietsvermoedende koper een compromis, een promesse of zoals in dit geval een lettre d'intention d'achat laten tekenen voor een lagere prijs dan de vraagprijs. Een paar dagen later bellen zij dan met de mededeling dat de verkoper toch de vraagprijs wil hebben. Veel kopers, die zich op de aankoop hebben verheugd, laten zich dan overhalen om alsnog de vraagprijs te betalen. Dit heb ik van een makelaar gehoord naar aanleiding van zo'n geval dat ik van nabij meemaakte. Of dit hier ook zo is gegaan, weten we niet. In ieder geval valt de makelmevrouw objectief gezien in het geheel niets te verwijten.

Ik vermoed dat de verkoper inderdaad op het bod is ingegaan. Anders was er immers geen probleem. Wat het probleem wél is weten we niet. Het enige wat we weten is dat Antonia verliefd is op het huis en het dolgraag wil kopen. Waarom Anton er dan een probleem van maakt, is me een raadsel. Antonia is een volwassen vrouw. Misschien vinden haar moeder en Anton de prijs te hoog? Het blijft gissen.

Anton, kun je misschien even melden of de verkoper het bod tijdig heeft geaccepteerd? Want daar staat of valt alles mee, behoudens een eventuele ontsnapping via de hypotheekvoorwaarde. En misschien kun je ons dan ook even vertellen of Antonia het pand nu wel of niet wil kopen. En waarom daar (volgens haar moeder en jou?) bezwaren tegen bestaan.

Reactie van Wim van Teeffelen op 23 Januari 2018 op 15.46

Een promesse d'achat vermindert niet het recht van de koper op zijn delai de rétractation (bedenktijd) van 10 dagen. Dus zelfs met een geaccepteerd promesse d'achat, kan de koper nog steeds gemakkelijk onder de koop uit. Tenzij anders is afgesproken, gaan de 10 dagen bedenktijd pas in nadat de notaris of makelaar formeel heeft vastgesteld dat beide partijen het compromis de vente hebben getekend.

Wim

Reactie van Danielle op 23 Januari 2018 op 16.00

Century 21 is een serieus bedrijf, sinds jaren aanwezig in heel Frankrijk. Als zij  van kwade trouw zouden zijn zou het inmiddels bekend zijn denk ik. 

Het document is een promesse d'achat en zeker geen compromis de vente. 

En ... nooit tekenen zonder lezen c.q begrijpen wat er staat, toch?

Overleden Reactie van Theodora Besse op 23 Januari 2018 op 16.06

Dankjewel Wim, voor deze aanvulling. In mijn link staat er niets over. Er wordt alleen gesproken over dat de promesse gedurende de vastgestelde tijd (in dit geval van een week) "irrévocable" is.

Maar uiteraard heb je gelijk. Er zal ook een compromis de vente worden getekend en daarop volgt wettelijk een bedenktijd van 10 dagen. Dus inderdaad niets aan de hand. Toch hoop ik dat Antonia het pand waar ze verliefd op is zal kunnen kopen. 

Reactie van Lena op 23 Januari 2018 op 18.44

@ Theodora: Anton zal niet meer reageren, dat heeft hij nl bij geen van zijn eerdere stukjes ooit gedaan, voor zover ik kan zien. Wellicht is hij Antonia nog aan "het ondervragen" of andere "meisjes van 34" (...) aan het beschermen tegen glimmende lakschoenen. ;-) 

Reactie van Anton op 23 Januari 2018 op 18.47

Salut,

Dank voor al die bijdragen.

Ik resumeer nog even het gebeurde om de witte vlekken op te vullen en tevens om enkele vragen te beantwoorden.

Antonia bezoekt het huis met de makelaar op 8 januari. De vraagprijs is 60.000€ maar op de trap naar de eerste etage geeft de makelaar aan dat ze voor 50.000€ kan kopen. Antonia is weg van het huis, maar ze laat zich niet uit.

Na de bezichtinging oefent de makelaar veel druk uit op Antonia om met hem naar het kantoor te gaan, ze krijgt de indruk dat het gaat om het tekenen van de "bon de visite". Op kantoor tekent zij het bewuste document en krijgt een kopie mee.

Vervolgens bezoekt Antonia een tweede keer het huis op 22 januari met enkele andere mensen, waaronder ik. De makelaar laat het huis zien, maar praat niet over dat document. Na het vertrek van de makelaar vertelt Antonia dat ze de vorige keer iets heeft ondertekend en komt het document naar voren. 

Volgens dat document kan de verkoper de "vente" "parfaite" maken door acceptatie :

"Par contre, l'acceptation du vendeur ou celle de son mandataire rendra la vente parfaite aux termes de l'article 1583 du Code Civil, puisqu'il aura accord sur la chose et sur le prix, et le compromis devra être rédigé par Me (hierna blijft de regel leeg)."

Het is dus mogelijk dat het document binnen 7 dagen werd ondertekend door de verkoper, daar waar staat "J'accepte la présente offre sans condition ni réserve". De makelaar heeft het document tijdens de tweede visite doodgezwegen en ook daarvoor heeft hij het niet genoemd.

 

Een antwoo dop een vraag : ik heb geen enkel bezwaar tegen de aankoop van dat huis door Antonia. Wel heb ik bezwaar tegen een makelaar die druk uitoefent op een potentiele koper om een dergelijk document te laten tekenen in plaats van een "bon de visite".

In het artikel waarnaar Theodora linkt komt het woord "irrévocable" naar voren en dat kan kloppen, want het artikel stamt uit 2009. De delai de retraction van 10 dagen waarnaar Wim refereert is van kracht sinds augustus 2015.   

In dat artikel staat ook :

" En principe, si l’acceptation du propriétaire est portée à la connaissance du promettant au-delà de la période de validité que celui-ci a fixée, la vente ne se réalise pas."

Daarin lees ik ook dat de verkoper zijn acceptatie aan de koper moet kenbaar maken. En dat is niet gebeurd. 

 

Om twee redenen hoeft Antonia zich dus niet gebonden te achten.

 

 

Ik vraag mij trouwens zelf af of de verkoper het document onder ogen heeft gehad.

 

Ik hou geinteresseerden graag op de hoogte.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 23 Januari 2018 op 19.55

Dank Anton, voor het beantwoorden van sommige vragen. Wat de bedenktijd ex compromis de vente betreft: die bestond ook al voordat de loi Macron deze in 2015 verlengde van 7 naar 10 dagen.

Helaas leveren de antwoorden weer nieuwe vragen op. Hebben jullie tijdens de visite op 22 januari dan niet gevraagd of de verkoper akkoord was? Wat was eigenlijk de bedoeling van je bericht? Wil Antonia het huis nu wel of niet kopen? Want dat is uiteindelijk het enige wat er toe doet.

Zoals ik al zei is Antonia een volwassen vrouw van 34. Ondertekenen zonder een document eerst zorgvuldig te lezen overkomt heel veel volwassen mensen in emotionele of spannende omstandigheden. Die hoeven echt niet allemaal beschermd te worden tegen mensen die er (volgens jou) uitzien als gluiperds (maar misschien volkomen eerlijk zijn). Zoals Wim al opmerkte zijn makelaars zich heel goed bewust van de risico's die ze lopen als ze hun werk niet goed doen. 

Ik krijg de indruk dat je tegen windmolens vecht. OK, Antonia heeft je gevraagd om mee te gaan om het huis te bezichtigen. Dat wil niet zeggen dat je haar tegen allerlei denkbeeldige gevaren moet beschermen, alleen omdat het smoelwerk van de makelaar jou niet aanstaat, noch zijn lakschoenen en zijn bolide. Het smoelwerk heeft hij bij zijn geboorte meegekregen en wat hij draagt en waarin hij rijdt moet hij zelf weten. Dat zijn toch geen kriteria om iemand op te beoordelen?

Objectief gezien is er niets mis. En zoals Danielle hierboven opmerkte is Century 21 een in Frankrijk goed bekend staand makelaarskantoor. Als Antonia het huis wil kopen is ze daar vrij in. Ze is er niet toe verplicht. Je kunt haar het beste van dienst zijn door haar te adviseren de makelaar te vragen of de verkoper het bod heeft geaccepteerd. Niet door hier de makelaar als een onbetrouwbare gluiperd neer te zetten vanwege zijn lakschoenen en zijn auto.

Ik vermoed dat iedereen die hier heeft gereageerd zeer nieuwsgierig is naar hoe het afloopt en of Antonia het huis uiteindelijk koopt. We zijn dus allemaal geïnteresseerden en ik neem aan dat ik namens iedereen spreek als ik zeg dat het zeer op prijs wordt gesteld wanneer je hier de afloop meldt. Want we leven allemaal mee met Antonia, die kennelijk haar droomhuis heeft gevonden.

Reactie van Anton op 23 Januari 2018 op 20.39

Salut Theodora,

Daar zijn de antwoorden:

Hebben jullie tijdens de visite op 22 januari dan niet gevraagd of de verkoper akkoord was?
Nee, want het document verscheen pas nadat de makelaar vertrokken was.

Wat was eigenlijk de bedoeling van je bericht?
Ik wilde graag de opinie van deze gemeenschap over de juridische status van dat document.

Wil Antonia het huis nu wel of niet kopen? 
Dat weet ze nog niet, het dak roept nog de nodige vraagtekens op.

Slaap lekker,
Anton

Reactie van La VV op 23 Januari 2018 op 21.34

Hai Iedereen,

Een promesse d'achat word gebruikt om de verkoper te vragen bij het ondertekenen ervan het huis van de markt te halen. De verkoper accepteert het bod. Dat is fijn voor de potentiele koper. Hij/zij heeft dan tijd genoeg om het e.e.a uit te zoeken en naar de notaris van zijn/haar keuze te gaan om de promesse d'achat om te zetten in een compromis de vente zonder dat er een ander kaper op de kust is. Nadat het compromis getekend is door beide partijen, stuurt de notaris een aangetekende brief naar de koper. Op de 2e dag nadat de postbode de brief aangeboden heeft, gaat het delais de retractation van 10 dagen in. In die 10 dagen, zoals Wim aangeeft, kan de koper nog terug zonder een reden op te geven. Mocht er in het compromis een clause suspensive zijn opgenomen (de meest gebruikte is de voorwaarde tot het verkrijgen van een krediet maar dat kan van alles zijn) dan kan het niet verkrijgen van het krediet een reden zijn om zonder kleerscheuren van de koop af te zien. Echter als de 10 dagen verstreken zijn en het krediet mogelijk is kan de koper nog steeds van de koop afzien. In dit laatste geval kan de verkoper vragen om een boete, te betalen door de koper. Of de verkoper daar recht op heeft en indien dat het geval is, hoe hoog de boete is word bepaald de rechter. Maar al met al is de promesse d'achat geen bindend contract, er moeten al bovenstaande stappen worden ondernomen. Het huis is overigens pas van de koper als de prijs is betaald en de acte authentique is getekend in deze volgorde. Dat de naam van de notaris niet is ingevuld is ook prima, dit is te bepalen door koper en verkoper. Overigens wilde ik wel even opmerken dat er niemand is begaan met het lot van de verkoper die zich dit alles op de hals haalt om vervolgens met een afhakende koper te stellen, tijdsverlies en verspilling. Dus bedenk eerst of je het huis in de huidige staat voor deze prijs wilt hebben voordat je iets gaat ondertekenen wat teleurstellend kan eindigen. Ook de agence word pas betaald als de acte authentique is getekend. Er komen nog een hoop andere papieren bij kijken (diagnostics, rapport SPANC, Safer indien het agrarisch gebied is). Enfin ik zal niet overdrijven met nog meer informatie. De vraag ging alleen over het papiertje wat Anton liet zien, het antwoord is : neen is niet bindend. Groetjes

Lie

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• 3
• Volgende ›
• Pagina