Conflict over over Droit de passage

Graag doe ik een beroep op de forumleden. Het gaat over het volgende:

na een jarenlange juridische strijd (kort geding, rechtbank en hof) heeft het Gerechtshof het vonnis van de rechtbank bevestigd en ons in alle opzichten in het gelijk gesteld betreffende ons recht van overpad. Het Hof heeft zelfs dit recht nader geduid.

De betrokkene met wie wij het juridische conflict hadden is bezig zijn woning te verkopen.

Omdat wij er niet van op aan kunnen dat een koper te goeder trouw juist wordt geïnformeerd over de droit de passage door de verkoper en wij later eventueel met die koper weer onenigheid zouden krijgen, zouden we graag willen weten op welke wijze wij dit (tijdig) zouden kunnen voorkomen.

Graag jullie adviezen.

Met dank.

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20190528, Overheid

Overleden Reactie van Susan op 29 Mei 2019 op 16.37: wie de makelaar ook is hij moet toch uitleggen aan de koper over het gebruik van overpad. dacht ik zo en ik heb toch ook het idee dat de koper dat zal vragen?

Reactie van Wim van Teeffelen op 29 Mei 2019 op 18.17: In elk goed compromis de vente, ongeacht door wie opgesteld (al wordt deze in door makelaars opgestelde contrracten nog wel eenss 'vergeten') staat een eigen verklaring van de eigenaar/verkoper. Hij meldt of hem erfdienstbaarheden bekend zijn en zo ja welke. Indien deze buren hun pand verkopen en deze aan hen bekende erfdienstbaarheid niet in het compromis de vente opnemen (en de behandelende notaris zou zo laks zijn geen verder onderzoek te doen), dan kunnen jullie jullie rechten laten gelden bij de nieuwe eigenaren en als die van mening zijn dat zij schade leiden hierdoor, kunnen de nieuwe eigenaren deze schade verhalen op de oude eigenaren, op basis van het afgeven van een leugenachtige verklaring.

Wim

Reactie van Tessa48 op 29 Mei 2019 op 19.18: Ondanks het feit @Wim, dat U de juridische weg juist uitlegt, verzandt men in een juridische procedure. Vandaar, dat ik in deze adviseer de kwestie aan de voorzijde aan te pakken.

Reactie van Jeannette op 30 Mei 2019 op 9.53: Dat is duidelijk Wim, alleen zoekt Particulier nu juist een manier om dit vóór te zijn, zodat hij niet weer zijn rechten moet bevechten.

Zeer begrijpelijk, maar ik denk dat een draaiboek niet klaar ligt; goed opletten is het devies en direct reageren als je weet hebt wie de koper, makelaar of de notaris is. Normaal gesproken staat een servitude nu juist wél in een koopcontract vermeld!

Verkoper heeft de rechtszaak in eerste en tweede instantie tegen jullie verloren, je mag er ook een beetje van uitgaan dat hij/zij ook niet riskeert zich weer in een jarenlange strijd te manoeuvreren. Dat zou wel heel dom zijn, maar goed het kan!

Reactie van particulier op 30 Mei 2019 op 10.46: Goedemorgen.

Dank mede forumleden voor alle reacties.

Mijn insteek was/is om preventief al het nodige te doen om een eventueel conflict met een verkoper te goeder trouw te voorkomen.

Ik begrijp uit eigen onderzoek en uit de reacties dat vooraf er niet veel aan te doen is dan tijdig de koper/makelaar/notaris te informeren mits je weet wie dat is/zijn!

We hadden een notarieel vastgelegde droit de passage. Maar de wederpartij had daar andere ideeën over en blokkeerde ons eenvoudigweg de toegang door in onze afwezigheid een muur te bouwen. We werden gewaarschuwd 'ne touche pas le mûr 'want verwijder je de muur dan ben jij de agressor en zou een rechter kunnen oordelen dat een muur het middel zou kunnen zijn om agressie te voorkomen!!

Daarna volgden de procedures - kort geding, rechtbank, gerechtshof. Wederpartij spande elke keer weer een procedure aan, geld speelde voor hem geen rol. Jij als eisende partij/gedaagde wordt elke keer meegezogen in de procedures. Gevolg: hoge advocaatkosten, veel tijd en ergernis.

Natuurlijk ken ik de juridische procedures en weet dat een koper te goeder trouw de verkoper/makelaar/notaris kan aanspreken. Maar papier is geduldig!!

We blijven de 'verkoop 'nauwlettend volgen!!

De suggestie om een bordje in de tuin te plaatsen ..... nog niet zo gek!!

Dank voor al jullie meedenken.

Fijne Hemelvaartsdag en groeten.

Reactie van jaap op 30 Mei 2019 op 11.34: Laat een bekende (met een andere achternaam dan de uwe) bij de makelmeneer/mevrouw langsgaan/bellen/mailen om informatie over het te koop staande buurhuis en vervolgens langs zijn/haar neus weg, vragen of er toevalligerwijze nog één of andere servitude op het huis/ de grond rust....... Misschien zelfs een uittreksel met alle info van het te koop staande bien opvragen?

Reactie van Tessa48 op 30 Mei 2019 op 11.52: Nog één vraag, als U mij toestaat @particulier: is de muur inmiddels verwijderd?

Reactie van particulier op 30 Mei 2019 op 12.54: (Jaap). Goede suggestie. Ik zal in mijn kennissen/vriendenkring eens nagaan of er iemand is die die informatie zou willen/kunnen opvragen. Merci.

(Tessa 48). Ja, de rechtbank heeft beslist dat de muur verwijderd moest worden. Is gedaan. Maar tegenpartij is in hoger beroep gegaan met tal van argumenten die totaal niet relevant waren. Het hof heeft er korte metten mee gemaakt. Bij onze koop was notarieel een droit de passage vastgelegd, dat recht is al meer dan 30 jaar uitgeoefend. En dat die recht uitgeoefend is, werd onderbouwd door X-tal verklaringen van oudere dorpsbewoners die de situatie goed kenden. Einde verhaal!

Maar nu is de buurman bezig om zijn 'bien 'te verkopen. We hebben al een jarenlange juridische procedure achter de rug en dat gaat je niet in de koude kleren zitten. Wij willen voor de toekomst narigheid met een koper te goeder trouw voorkomen.

Gezien de strapatsen van mijnheer in het verleden zijn we er niet zo gerust op. Vandaar mijn vraag.

Beiden, merci.

Reactie van Walter Stevens op 3 Juni 2019 op 10.51: Tis gewoon aan de notaris van de verkopende partij de plicht om de nieuwe eigenaren goed te informeren over wat ze kopen, en wat voor een rechten zoals recht van overpad er eventueel op zit…. Als het goed is dan staat er in jouw verkoopacte op welk gedeelte van jouw terrein er een overpad recht zit, en welke eigenaren van percelen daar gebruik van kunnen maken…. Daarvoor hoef je volgens mij niet op voorhand naar een rechtbank toe…...

Reactie van particulier op 3 Juni 2019 op 11.14: Dag Walter.

Er zijn een paar problemen:

1. buurman is bezig met .... het onroerend goed is nog niet verkocht. We weten niet exact bij welke makelaar het te koop staat. Dus we weten ook nog geen notaris van de verkopende partij.

2. In onze notariële akte staat vastgelegd dat wij een droit de passage hebbben à pied en dat er op het betreffende terrein niet mag worden geparkeerd.

3. Een droit de passage à pied is niet het probleem. Maar over welk deel van het terrein strekt zich dat uit? Buurman gebruikte het terrein volledig als parkeerruimte, zodanig dat we er bijna niet meer door konden. Ook heeft hij en muur in de doorgang geplaatst zodat wij helemaal geen toegang meer hadden.

4. Daarover gingen de juridische procedures. Het hof in laatste instantie heeft de droit de passage helder uitgelegd. We hebben toegang over de hele lengte en breedte van het terrein en er mag niet op worden geparkeerd.

5. Over de uitleg van de droit de passage is geen misverstand mogelijk. Maar dan komt de vraag: hoe bereikt die informatie/dat vonnis de nieuwe kopers!!

6. Als verkoper niets zegt, en de notaris wordt ook niet geïnformeerd, dan hebben we mogelijk weer een probleem met de kopers te goeder trouw. Natuurlijk kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen. Maar ik heb niet veel vertrouwen in dat juridische gehakketak.

7. We willen juist preventief voorkomen dat we weer in een degelijke situatie verzeild raken. Natuurlijk hebben we nu een vonnis en kunnen we daar mee uit de voeten. Maar juist in de preventieve fase hebben we nu weinig middelen.

8. Daar draait de hele kwestie om.

met dank en groeten.

4.