Chambres d'Hôtes en SCI

Heeft iemand ervaring met het voeren van een Chambres d'Hôtes in het geval dat het huis in een SCI is ondergebracht?

Wij hebben samen met familieleden in 2000 een SCI in Frankrijk gekocht met een Chateau en een grote boerderij. Wij hebben de laatste jaren heel veel geinvesteerd in geld en werkuren om een het Chateau te renoveren. Zij zouden de boerderij renoveren maar daar is helemaal niets van terecht gekomen, niets gedaan en niets geinvesteerd.

Nu wij het Chateau heel mooi gerestaureerd hebben geeft dit nu veel racune en hebzucht van hun kant. Het is nu zelfs zover dat de anderen een rechtzaak tegen ons aangespannen hebben om de Chambres d'Hôtes te laten verbieden alleen maar om ons dwars te zitten.

Zij stellen dat de SCI geen verhuur mag uitoefenen omdat dan de franse fiscus een claim kan opleggen bij verkoop. Maar volgens ons doet de SCI dat ook niet, wij hebben een separate micro enteprise opgericht die de gehele verhuur voor haar rekening neemt. Volgens ons zal de Franse fiscus dus hiermee genoegen nemen. Zelf de advokaat die de eisers in de hand genomen hebben genomen zegt op zijn website dat dit zo kan.

Heeft iemand ervaring met dit soort zaken?

groeten,

Matthy

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20120124, Midden- en Kleinbedrijf, Overheid

< Vorige bijdrage

Reactie van Willem Kaasschieter op 24 Januari 2012 op 17.35: Dit is nou een typische vraag voor een specialist!!! Met alle respect, maar de antwoorden die je eventueel hier zou krijgen, zullen hoogstwaarschijnlijk niet van die aard zijn, succes !

Reactie van Henny RIBBINK op 24 Januari 2012 op 18.52: een SCI , société civile immobilière mag uiteraard wèl verhuren, daar is ie toch voor opgericht ? Tenminste bij mij wel, heb appartementen in de verhuur via SCI Wat ik niet begrijp is alweer te moeten lezen dat er zo nodig heibel gemaakt moet worden, sorry, moet dit even kwijt, Henny Succes verder!

Overleden Reactie van Susan op 24 Januari 2012 op 22.08: Matty zoek even een specialist op dit gebied en succes.

Henny is zie de tip van Gerda toch niet als heibel of zie ik dat verkeerd.

Reactie van Wilco op 25 Januari 2012 op 9.02: Succes ermee maar ik zou dit niet op internet zetten . ZEker niet met namen van tegenpartij erbij. DAt kan tegen je werken.

Reactie van Wim van Teeffelen op 25 Januari 2012 op 9.17: Ik wil de opmerking van Henny nuanceren: een SCI heeft als doel om het eigendom van onroerend goed te structureren. De SCI mag slechts zeer beperkte activiteiten uitvoeren: aanschaf, instandhouding en verkoop van onroerend goed. Daar staat het woord 'verhuur' dus niet bij! Indien een SCI commerciele activiteiten gaat uitvoeren dan zal de Franse fiscus de SCI gaan behandelen als een normale SARL, incl TVA-verplichting, jaarlijkse aangifte en andere zaken waar een SCI totaal niet op zit te wachten.

Verder is het toegestaan dat een SCI het onroerend goed gratis of tegen vergoeding ter beschikking stelt aan de aandeelhouders.

Wat betekent dit nu voor de zaak van Matthy? Ik krijg de indruk uit de wijze waarop de vraag is gesteld dat er 4 aandeelhouders zijn in de SCI: Matthy & partner, zus & zwager. De kans is dus aanwezig dat we een veelgebruikte maar onverstandige verdeling van aandelen hebben van elk 25% (dat hoeft dus niet, maar dat zie ik vaak). De SCI mag het pand ter beschikking stellen aan een of meerdere van de aandeelhouders en het lijkt erop dat er een aandeelhoudersbeslissing is geweest (expliciet of impliciet) dat Matthy en partner het chateau mogen gebruiken. Mogelijk willen zus en zwager die beslissing nu terugdraaien, maar ja...als ze maar 50% van de stemmen hebben, dan staken de stemmen en kan deze wens niet worden doorgedrukt. In dat geval beslist de gérance. In veel van dit soort SCI's bestaat de gérance uit twee personen, één van beide stellen. Ook dan staken de stemmen...in dat geval moet gekeken worden naar gewoonterecht: indien Matthy en partner al jaren toestemming hebben van de SCI om het chateau te gebruiken, hebben ze een gebruiksrecht opgebouwd. In dat geval geef ik de zwager weinig kans met een rechtszaak. Echter....als de aandelenverhouding en/of de gérance anders is geregeld en dus de zwager+zus een meerderheid van stemmen heeft, dan is dat NIET het geval.

Dan de chambres d'hôtes. Dat ligt gecompliceerder dan andere commerciele exploitaties. Chambres d'hôtes mag volgens de regels uitsluitend worden aangeboden in een woonhuis. Matthy mag dit pand gebruiken als woonhuis (permanent of seizoen, dat doet er niet toe), gebaseerd op bovenstaande redenering. In dat geval is geen huurcontract vereist als Matthy de chambres d'hôtes als bijverdienste aangeeft op haar aangifteformulier inkomstenbelasting of de exploitatie onder brengt in het statuut van auto-entrepreneur. Echter, als ze zich laat inschrijven als ondernemer (bv als micro-entreprise, (wat een aantrekkelijke bedrijfsvorm is voor chambres d'hôtes), dan zal haar bedrijfje een bail commercial (een commercieel huurcontract) moeten tekenen met de SCI. En tenzij Matthy en partner de meerderheid van de stemmen heeft (maar in dat geval zou dit hele probleem niet eens bestaan) zal de SCI weigeren een dergelijk huurcontract te tekenen.

Wim

Overleden Reactie van Susan op 25 Januari 2012 op 9.42: Wim ik vind het geweldig deze uitleg ,nu maar hopen dat de constructie gelijk ligt bij Matthy en partner.

Reactie van Matthy de Hoog op 25 Januari 2012 op 9.46: Halo allemaal,

Bedankt voor jullie reacties. Ik zal ze terharte nemen. En Wim, mijn partner en ik hebben 60% van de aandelen en gaan dus een huurovereenkomst met de SCI afsluiten.

Ik houd jullie op de hoogte.

Reactie van Henny RIBBINK op 25 Januari 2012 op 19.03: Nog even terug komen op Wim: (onder voorbehoud dat de wet is veranderd ondertussen), in mijn extrait du régistre du commerce et des sociétés staat duidelijk vermeld onder activité exercée: Propriété et gestion de tous biens immobiliers et mobiliers, acquisition, prise à bail, location, vente. Met andere woorden, zo ongeveer alles is mogelijk. Dus hangt het volgens mij meer af van wat de notaris er van kan/mag maken. De inschrijving van de SCI is van 1997 Mijn boekhouder vult in een : Déclaration des sociétés immobilières non soumises à l'impot sur les sociétés. Het uiteindelijke netto inkomen gaat daarna meetellen bij de rest van je (eventuele) andere inkomen(s)

Reactie van Wim van Teeffelen op 28 Januari 2012 op 8.31: Een bail commercial staat allerlei vormen van huur toe: een bedrag per jaar, vooraf of achteraf te betalen, een bedrag per maand of een flexibele huur die pas aan het einde van het jaar wordt berekend, bv op basis van de omzet. De opmerkinganders betaal je 40% van de afgesproken huur' begrijp ik niet.

Hoe waterdicht je het huurcontract ook maakt (ga niet zelf in het Nederlands zitten knutselen, maar laat iemand het opstellen die eerder zo'n ding heeft gemaakt), de huurder is aanzienlijk beter beschermd dan de verhuurder. Als je exloitatiebedrijf het pand van jouzelf huurt kom je weg zonder huurcontract. In dit geval met een niet helemaal vriendelijke verhuurder, lijkt mij een goede bail commercial zeer aan te raden.

Reactie van Wim van Teeffelen op 29 Januari 2012 op 16.36: Als je een pand gebruikt voor commerciele doeleinden en het is niet je eigen pand dan heeft de eigenaar recht op een huurvergoeding. Natuurlijk kun je dat in familie- of vriendenverband op een andere manier oplossen dan met geld, maar in geval de band niet meer zo hartelijk is, is een huurvergoeding wettelijk afdwingbaar. In geval de huurders geen huur betalen kan de eigenaar naar de rechter gaan en een rechtvaardige huur afdwingen (daar zijn berekeningsmethoden voor). De eigenaar is in dit geval voor 60% de huurder, maar dat wil niet zeggen dat de minderheidsaandeelhouder geen rechten heeft. Indien de meerderheidsaandeelhouder geen huurcontract wil kan de minderheidsaandeelhouder de meerderheidsaandeelhouder aanklagen wegen misbruik van macht.

Kortom, zelfs als je 60% van de aandelen hebt in een SCI zul je toch wat moeten regelen: oftewel je tekent een redelijke bail commercial die aan alle wettelijke regels voldoet, of je zoent het af met zus en zwager. Het eerste beschouw ik als een 'technisch'a dvies, het tweede als een wijs advies.

Wim

Wim