Bouwkundig rapport

Wij hebben een week geleden een offre d'achat getekend voor een huis in de Morvan, onder de voorwaarde dat er eerst een bouwkundig onderzoek wordt verricht. Nu horen we er nogal verschillende verhalen over of we dat nu wel of niet moeten laten doen. Wat zijn jullie bevindingen? Alvast bedankt voor ieders reactie!

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

Bouw, Woningen Algemeen

Reactie van Rembrandt op 15 Maart 2011 op 19.21: Beste Frans,

Bij het kopen van een huis in Frankrijk kun je, als je dat ondeskundig doet in nogal wat valkuilen terecht komen. Het ligt eraan wat je hebt gekocht of het waard is een bouwkundig rapport te laten maken.

Ook is het helemaal afhankelijk wat je zelf hebt geconstateerd, is b.v het dak goed of slecht. Hoe zit het met de fosse septique etc.etc.

En wat is het voor huis. Hoe zit het met de grond?

Omdat je het hebt over een bouwkundig rapport ligt het voor de hand dat je het intuïtief al niet vertrouwd.

Dan nog een kleine persoonlijke noot: De Morvan klinkt en is prachtig maar ietsje verderop is het weer beter en heb je veel minder regen als in de Morvan

Reactie van Mieke Kriens op 15 Maart 2011 op 21.47: Je kunt hiervoor contact opnemen met Wouter Haaijman van French Property Surveyors hij kan je zeker van advies dienen.

http://www.frenchpropertysurveyors.com/

Reactie van Astrid Segaar op 16 Maart 2011 op 8.05: Goedemorgen Frans,

Als jullie een bod hebben gedaan dan neem ik aan dat jullie zelf een voorbehoud hebben opgenomen voor een bouwkundig onderzoek. Daarnaast is de verkoper VERPLICHT om bij verkoop van zijn huis een aantal onderzoeken te laten doen en wellicht doelt de verkoper daarop. Dit zijn onderzoeken naar o.a termieten, lood of asbest, zodat jullie als koper weten waar je aan toe bent. Ook verplicht is de toetsing van het energieverbruik en de toestand van natuurlijke en technische gevaren. Waarom schakel je geen eigen makelaar in? In Frankrijk is het zo dat je als koper je eigen makelaar niet hoeft te betalen want die deelt de courtage met de verkopende makelaar. Alhoewel ik als makelaar o.g. daar geen voorstander voor ben maar, dat is en ander verhaal. Succes met de aankoop!

Astrid Segaar - www.globalazur.com - www.azurpavillon.nl

Met de nieuwe verplichtingen om de aansluiting op de riolering te standaardiseren – een maatregel die sinds 1 januari in werking is getreden – zijn er tegenwoordig negen verplichte diagnoses.

Reactie van Wim van Teeffelen op 16 Maart 2011 op 9.01: Als de voorwaarde echt zo is, als je hem formuleert in deze vraag , dan heeft hij weinig waarde. Als de verkoper een of ander flodderig rapportje laat opmaken door een kennis-bricoleur dan is al aan de eis voldaan dat er een 'bouwkundig onderzoek' moet worden verricht. Dat zegt helemaal niets over de kwaliteit van de onderzoeker, laat staan over de uitkomst.

Verder hoop ik dat de offre d'achat als ontbindende voorwaarde heeft dat een compromis de vente moet worden opgesteld met alle wettelijke en nog nader door de koper te bepalen opschortende en ontbindende voorwaarden en dat je bovendien met het ondertekenen hiervan nog niet de 7 dagen bedenktijd hebt weggegeven.

Voor andere lezers: teken liever geen enkel papiertje en ga na overeenstemming over de prijs gelijk door naar de notaris (liever niet de makelaar) voor het opstellen van een solide compromis de vente. Teken het compromis de vente pas als je ook het gehele Dossier Technique hebt gelezen. Mocht je twijfelen aan de bouwkundige staat van zaken die niet in het Dossier Technique worden meegenomen, laat dan een bouwkundig onderzoek doen door een onafhankelijke partij. Tenslotte: laat het compromis de vente lezen door iemand die eerder zo'n ding gelezen heeft. Een makelaar inschakelen die vervolgens de helft van de courtage van de verkopende makelaar gaat eisen is een slecht idee. Beide makelaars hebben dan heel veel belangen bij het doorgaan van de koop. Kun je dan nog een onafhankelijk advies verwachten? Als je een onafhankelijke deskundige inschakelt zal die ook adviseren om het compromis de vente niet te tekenen als het broddelwerk is, of als er te vele technische of planologische problemen zijn zal hij adviseren om maar helemaal van de koop af te zien...Dat zie ik ene belanghebbende makelaar nog niet doen.

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 16 Maart 2011 op 10.49: Het spijt me, dat is niet helemaal juist : indien er een financieringsvoorbehoud is gemaakt is het wettelijke minimum 30 dagen. In veel compromissen de vente wordt echter 45 dagen, soms ook wel 60 dagen aangehouden.

Wim

Reactie van Wouter Haaijman op 16 Maart 2011 op 12.21: Als vaak bij het stellen van een dergelijke vraag zijn er nogal wat, ongetwijfeld heel goed bedoelde, antwoorden die de verwarring alleen maar groter maken. Het is goed om te luisteren naar de kleine groep van specialisten die de aankoop van een huis in Frankrijk kunnen begeleiden. Er zijn experts voor ieder onderdeel van het aankoopproces. Wim is een van die experts.

Advies van een onafhankelijke expert voorkomt in veel gevallen een hoop ellende. Ik kan het feit dat die experts absoluut onafhankelijk moeten zijn niet genoeg benadrukken.

Indien enigszins mogelijk is het betrekken van experts vanaf het begin van het aankoopproces de beste aanpak. Als de expert echter pas later ingeschakeld kan worden dan zal hij nagaan welke risico’s zijn klant loopt als gevolg van de reeds genomen stappen. Waar mogelijk zal de expert proberen die risico’s te elimineren of te minimaliseren.

De contractuele afhandeling van de aankoop kan op allerlei manieren fout gaan. Niet alleen wat uit de contracten verwijderd moet worden is belangrijk. In de contracten moeten vaak ook aanvullende voorwaarden worden opgenomen. Welke ontsnappingsclausules zijn er bijvoorbeeld nodig? Wim van Teeffelen heeft het belang van een goede afhandeling al aangegeven.

De vraag ging over een bouwkundig onderzoek en verschillende antwoorden noemen het verplichte onderzoek dat de eigenaar moet laten uitvoeren. Helaas is dat een veelgemaakte fout. Het zogenaamde DDT (Dossiers Diagnostic Technique) heeft niets met een bouwkundig onderzoek te maken. De DDT inspecteur stelt alleen een diagnose en geeft niet aan wat de gevolgen zijn van een probleem of wat de oplossing is. Dat maakt het DDT echter niet minder belangrijk.

Alleen een onafhankelijke, gekwalificeerde en bij een erkende professionele organisatie geregistreerde bouwkundige expert kan een betrouwbaar bouwkundig inspectierapport opleveren. Deze expert onderzoekt de structuur van een pand, de staat waarin het verkeert, de mogelijke aanwezigheid van vocht, geeft aan wat de oorzaak is van eventuele gebreken, geeft een indicatie wat het herstel van de gebreken zal kosten, enzovoorts. De koper die een dergelijk bouwkundig rapport ontvangt weet precies wat hem te wachten staat als hij het huis zou kopen. Daarnaast kan deze expert aangeven of een renovatie technisch en/of financieel haalbaar is. Deze experts zijn wettelijk aansprakelijk ingeval zij informatie geven die niet correct blijkt te zijn.

Als het DDT beschikbaar is zal de expert nagaan hoe ernstig de eventueel gesignaleerde problemen zijn, hoe zij kunnen (of moeten) worden opgelost (misschien is een probleem zelfs onoplosbaar) en wat deze oplossing ongeveer zal kosten (hij geeft een indicatie).

Informatie van iemand die belang heeft bij de verkoop van een huis (de eigenaar, de makelaar of de agent commercial), of bij het herstel van eventuele problemen (een artisan), of bij het uitvoeren van een renovatie (een architect en/of een aannemer) moet met een schep zout genomen worden. Zij zullen of kunnen geen aansprakelijkheid aanvaarden als de verstrekte informatie niet juist is. Op basis van die informatie moet zeker geen aankoopbeslissing genomen worden.

Wouter Haaijman

Reactie van Bram van Zanten op 16 Maart 2011 op 13.47: Bste Frans

De hier bovengenoemde noodzaak om exact te weten wat je ondertekent bij het kopen van een huis in Frankrijk, kan ik als koper en restaurateur in de afgelopen 18 jaar van een aantal huizen “ in verre gaande staat van ontbinding” in de Morvan, volledig onderschrijven.

Wat de makelaardij betreft: het is niet voor niets dat slechts 50 %van de huizentransacties in Frankrijk zonder tussenkomst van een makelaar plaats vindt. Indien men al een document van een makelaar wil ondertekenen, laat dat dan eerst checken door een ter zake kundige, dat kost misschien een paar niet geplande euros, maar kan veel ellende voorkomen. Helaas zijn veel van onze landgenoten pennywise and poundfoolish.

De opmerking in de eerste reactie van Rembrand met betrekking tot het klimaat in de Morvan is gebaseerd op de eeuwenoude misvatting: “ le Morvan, mauvais temps, mauvais gens”en de andere variant: “le Morvan, mauvais vents, mauvais temps”. In werkelijkheid kent de Morvan een reeks van micro-klimaten met lokaal grote verschillen in neerslag. Ten zuiden van de Mont Beuvray en de Haut Folin is het aanmerkelijk droger en warmer dan ten noorden en ten westen van deze “Wetterscheidung”. Vanuit de zuid flank van de Hoge Morvan kijk ik al jaren tot diep in de Auvergne en het aantal dagen dat daar de depressies hangen , terwijl hier de zon schijnt en omgekeerd zijn in evenwicht. Maar voor een ieder die overweegt in de Moran een huis te kopen adviseer ik wel de beschikbare neerslagkaarten te raadplegen, want in bepaalde delen van de Morvan regent het inderdaad meer dan in de Auvergne.

Reactie van Bram van Zanten op 16 Maart 2011 op 23.18: Beste Lisette

Ik heb ze nooi op internet gezien, maar wel in een bibliotheek. Komende week zal ik er naar vragen in de Bib van Luzy en dan zal ik je er de uitgever van melden.

Reactie van Bram van Zanten op 23 Maart 2011 op 20.28: Beste Lisette

Door drukke werkzaamheden heb ik nog geen tijd gehad om een biblotheek te bezoeken, ik heb wel voor alle zekerheid lang gegoogled op "carte pluviometrique/ carte de pluviometrie du Morvan" en idem Bourgogne. Helaas heb ik de door mij een aantal jaren geleden bekeken Morvan detailkaart daar niet gevonden. Wel zijn er diverse neerslagkaarten van de Bourgogne waaruit blijkt dat de neerslag in de Morvan uiteenloopt van 700 millimeter tot 1200 millimeter. De meeste neerslag valt op de westflank van de Haut Folin. Zelf woon ik sinds 1993 16 km ten noorden van Luzy op 540 m boven NAP, alwaar we vaak in de zon zitten terwijl de mist en bewolking hardekkig kan blijven hangen ten westen en zuiden van le Niret ( en dat vindt je niet op en neerslagkaart)

Zodra het warmer is dan 30 graden vertrek ik frequent naar het Lac de Panneciere om te zeilen, ten minste 5 weekenden per jaar kom ik dan van een letterlijk koude kermis thuis, omdat het daar regent, terwijl het bij jou in Luzy hoog zomer is.

Mijn ervaring met de microklimaten heb ik doordat ik aan beide kanten van de Mont Genievre een huis heb. Regelmatig ligt dan het westelijke huis in de mist, terwijl het 1 kilometer meer naar het oosten liggende huis in de felle zon ligt, met een temperatuurverschil van meer dan 10 graden. Omgekeerd komt nooit voor.

Vrienden in Fachin belden in het verleden wel eens met "Wat een pokkenweer vandaag, he ?" terwijl wij in zwembroek op ons terras lagen. Het meest sterke weersverschil beleefden we in 1993 toen in juli -augustus Corbigny en de noordelijke Morvan 6 weken regen beleefde en Luzy in 6 weken slechts 2 nachten met onweer en zware stortbuien had en voor de rest staalblauwe lucht.

Omdat mijn beweringen omtrent het weer in de Morvan door andere landgenoten nog wel eens in twijfel worden getrokken wil ik de bewuste carte pluviometrique zeker terugvinden om bovenstaande objectief te kunnen staven.

Ik hou je op de hoogte

Reactie van Bram van Zanten op 29 Maart 2011 op 14.53: Beste Lisette

Na een vruchteloze zoektocht op Internet, de Bieb en 22000 Franse cartes pluvometriques via Google, moet ik tot mijn spijt het advies de “beschikbare”neerslagkaarten van de Morvan te raadplegen, nuanceren.

Meteo France is als instituut nauwelijks te contacteren, maar uiteindelijk heb ik hun Bourgondisch kantoortje in Marzy ( l’Aeroport de Nevers) kunnen vinden. Zij bevestigen de reeks van microklimaten in de Morvan, maar hebben daar geen formaat kaart van, die ze even op kunnen sturen. Wel is men op dat kantoor ( van 9 tot 16 uur) van harte welkom om de beschikbare grote kaarten te raadplegen. Marzy, tegenover de Carrefour. Bij gelegenheid ga ik er langs en zal proberen er digitale opnames van te maken voor de geïnteresseerden.

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.