Bescherming van de huizenkoper: een stap te ver?

De Franse wet heeft altijd al aan de kant van de huizenkoper gestaan in Frankrijk. Iedere koper heeft recht op een financieringsvoorbehoud en de verkoper moet steeds meer door deskundigen opgestelde rapporten opleveren over technische details van het huis. En het aantal verklaringen van de verkoper die worden opgenomen in het koopcontract neemt jaar-op-jaar toe; variërend van de aanwezigheid van rookmelders tot het goed functioneren van het zwembad, van details van verbouwingen in de laatste 10 jaar tot het als dan niet hebben laten vegen van de schoorsteen.

Tot recent was er één belangrijk gebied, waar de wet meer aan de kant van de verkoper leek te staan: de verborgen gebreken. Dit is een uitwerking van de hoofdregel in de onroerend goed wetgeving dat je een huis altijd koopt in de staat waarin je het ziet. Een verkoper is verplicht alle gebreken te melden en mochten er na de overdracht van het huis door de koper alsnog niet-gemelde gebreken worden gevonden, dan kan de koper de verkoper daarvoor aansprakelijk stellen op voorwaarde dat hij kan bewijzen dat de verkoper ervan geweten heeft. In de praktijk is het natuurlijk vaak lastig om dat te bewijzen en zo lag het risico van verborgen gebreken toch voorbij de koper. Door een aanpassing in de wet (in het bijzonder artikelen 1112-1 en 1130 van de Code Civil), leek de wetgever deze bepaling meer ten gunste van de koper te willen laten komen. Sinds de wetverandering kan de koper als hij gebreken ontdekt die de verkoper niet vrijwillig heeft genoemd, de verkoper dwingen om alsnog die gebreken te verhelpen dan wel te vergoeden, voordat hij de definitieve koopacte (acte authentique de vente) tekent.

Het heeft even geduurd voordat ik door had wat de impact was van deze wetswijziging. Bij normale verkopen waarbij de verkoper netjes meldt wat er mankeert aan het huis en de koper daar zijn bod op baseert, zag ik geen gevolg van deze nieuwe regel. Toch zijn wij in 2018 bij drie verkoopdossiers betrokken geweest, waar die impact er wel was. Van de 78 aan/verkoop-dossiers waar wij in 2018 in meer of mindere mate over hebben geadviseerd is dat een relatief klein percentage, maar naar mijn idee net significant genoeg om hier te melden. Alle drie deze dossiers betroffen Nederlandse verkopers en Franse kopers van een woonhuis in Frankrijk.

Het betrof in alle drie deze dossiers een verkoop die heel snel was gerealiseerd. Het huis werd aangeboden via een makelaar, er kwam een koper kijken die vluchtig rondkeek door het huis en gelijk een bod deed. Hij stelde geen of nauwelijks vragen, de onderhandelingen waren snel afgerond en het compromis de vente werd snel getekend. In alle drie de gevallen waren de verkopers door het dolle heen. Ze hadden zich zorgen gemaakt over de verkoopbaarheid van hun Franse huis, maar het viel alles mee. De notaris deed zijn werk en er werd een datum afgesproken voor de ondertekening van de acte authentique. De verkopers regelden hun verhuizingen en maakten met de kopers een afspraak voor de laatste inspectie, voordat ze met zijn allen naar de notaris zouden gaan om te tekenen. En bij die inspectie liep het spaak. Een van de inspecties duurde drie uur en de ergste duurde zelfs 5 uur, waarbij de koper een aannemer en een installateur had meegebracht. Elk detail van het huis werd minutieus onderzocht, elk klein mankementje werd zorgvuldig genoteerd, van een scheur in enkele tegels van de badkamer tot een plooi in de liner van het zwembad, van een lekkende badkraan tot een oude niet meer in gebruik zijnde gastank in de tuin. De volgende dag bij de ondertekening presenteerde de koper een lijst met mankementen aan de notaris, met daarbij een offerte van de aannemer/installateur erbij. Bij latere bestudering bleken die offertes flink aangedikt. De koper gaf de verkoper de gelegenheid dan wel alle kosten ter plekke te voldoen, dan wel het totaal (ruim €10.000) in depot te houden bij de notaris, zodat de notaris de facturen van de verschillende reparateurs kon betalen. Toen de verkoper verschikt weigerde om te tekenen, gaf de notaris aan dat de koper zich niet aan zijn verplichting tot het melden van alle mankementen had gehouden en als hij niet zou tekenen, dan zou hij 20% boete aan zijn broek zouden krijgen zoals overeengekomen was in het compromis de vente. De verkoper is te plekke akkoord gegaan met de verlaging van de koopprijs.

In het tweede dossier ging het uiteindelijk over €3000, waarbij de notaris toch de kant van de verkoper koos en er een discussie ontstond over de exacte betekenis van het kopen van het huis ‘in de staat waarin ze het gezien hebben.’ Een belangrijk mankement was daar een muur waar het stucwerk (waarschijnlijk door vocht) afbladderde. De verkoper had het niet gemeld, maar de koper had voorafgaande aan het bod rondgekeken door het hele huis en had klaarblijkelijk deze muur toen over het hoofd gezien. In dit dossier is de zaak afgemaakt op 50-50% verdeling van de kosten.

In het derde dossier was het huis verkocht in de winter, met het zwembad afgesloten (verlaagde waterstand, dekzeil erover, pomp en filter afgekoppeld). Ten tijde van de bezichtiging heeft de koper niets over het zwembad gevraagd, maar vlak voor de oplevering van het huis had de koper geëist dat het zwembad open moest zijn en moest functioneren. De verkoper heeft aan de eis voldaan, waarna de koper constateerde dat er een lek bij de pomp zat en dat de liner boven de waterlijn was uitgedroogd. Hij eiste een volledige rehabilitatie van het leidingensysteem en een nieuwe liner. Bij elkaar ruim € 7.000. Daar is een bedrag van €10.000 in depot gehouden en de zwembadspecialist die een offerte kwam maken kwam er achter dat er ook een lek in de zwembadbak zat. Dus de koper eiste toen dat ook deze schade (een niet gemeld gebrek omdat de verkoper dat ook niet wist/kon weten) zou worden betaald door de verkoper. De verkoper weigerde. Deze zaak is nog niet afgesloten en zou kunnen eindigen bij een rechter.

Zo hier en daar zouden er dus kwaadwillende kopers kunnen zijn die deze wet gebruiken om vlak voor de overdracht van het huis nog financiële concessies af te dwingen, dus lang nadat de koopprijs overeen is gekomen. Dus als u bezig bent uw huis te verkopen: pas op voor kopers die geen vragen hebben ten tijden van de onderhandelingen over de prijs.

Wim van Teeffelen.