Bescherming van de huizenkoper: een stap te ver? Deel 2

Drie jaar geleden, in januari 2019 schreef ik op dit forum een stukje over de eerste ervaringen met een nieuwe beschermingsregel voor kopers van Franse huizen op het gebied van verborgen gebreken (artikelen 1112-1 en 1130 van de Code Civil), zie hier: https://www.nederlanders.fr/profiles/blogs/bescherming-van-de-huize...

Inmiddels zijn we met ons bedrijfje ruim tweehonderd aankoopdossiers verder en het leek me nuttig om eens terug te kijken op deze kwestie met veel meer ervaring achter ons
In dat artikeltje uit 2019 beschreef ik drie gevallen van Nederlandse verkopers en Franse kopers uit 2018, waarin de kopers gebruik, misschien misbruik, maakten van de extra bescherming die de wet bood om op het allerlaatste moment nog duizenden euros op de koopprijs te besparen. Het laatste geval, die met dat zwembad, is uiteindelijk buiten de rechtbank geschikt op 50-50%, omdat noch de koper noch de verkoper het zagen zitten om jarenlang te procederen.
De wet is nu een jaar of vijf operationeel en we hebben sinds januari 2019 nog drie dossiers gehad, waarin dit speelde. Om te beginnen wil ik zeggen dat de wet wel heeft gewerkt: verkopers lijken nog voor het compromis de vente wordt getekend veel vaker en veel meer gebreken te melden dan voor 2018. Kopers hebben hierdoor minder kans om met een beroep op de wet er op het laatste moment nog wat van de koopprijs af te praten. Maar mogelijk is in coronatijd, toen opleveringsinspecties vaker helemaal werden overgeslagen of vluchtig gedaan werden met een video-verbinding, het aantal dossiers met dit probleem veel minder dan gemiddeld geweest. We zullen zien in de toekomst.

Geval 1: Een Belgische verkoper en een Nederlandse koper. Door het overlijden van de zijn vrouw was deze hoogbejaarde verkoper al meer dan een jaar niet in het huis geweest, hij heeft alles overgelaten aan de makelaar in het dorp en de buurvrouw met een sleutel. Bij de opleveringsinspectie bracht de koper zijn zwager mee, je voelt hem al aankomen: een ‘deskundige’ (later bleek dat niet meer dan een omhooggevallen klusjesman met een bedenkelijke reputatie in Nederland). Deze koper was onze klant en hij had mij nooit verteld dat hij een lijst met mankementen zou meenemen naar de notaris. Ik had hem wel gevraagd om mij te bellen of mailen als hij dingen tegenkwam bij de inspectie die niet conform afspraken waren. Dat heeft hij nooit gedaan. Aan het bureau van de notaris bleken beide heren enorme horken, en ze eisten op hoge poten (later sprak ik de tolk die was ingehuurd) enorme verlagingen van de koopprijs en wel onmiddellijk! De notaris bleek een verstandige dame en besloot om de ondertekeningssessie af te breken en de kopers uit te nodigen een paar dagen later weer te verschijnen. De verkoper was niet aanwezig en tekende per procuratie. Ik had gedurende het aankoopproces een prima relatie opgebouwd met deze notaris, dus ons telefoongesprek was wat ongemakkelijk. Zonder één onvertogen woord (zoals Fransen dat zo prachtig kunnen) wist de notaris mij zeer duidelijk te maken dat zij van mening was dat hier misbruik van de wet werd gemaakt door de kopers en dat ze dat niet accepteerde. Toen ik daarna de lijst met mankementen te zien kreeg en de bijbehorende claims voor prijsverlaging kon ik de notaris alleen maar gelijk geven. En dat heb ik ook gedaan. De klant was boos, maar heeft getekend zonder één cent korting op de koopprijs en enigszins tot mijn verbazing werd een paar weken later onze factuur volledig betaald... Deze klant heb ik daarna nooit meer gesproken.

Geval 2: Een Nederlandse verkoopster en Nederlandse koper. De jonge verkoopster het had Franse vakantiehuis geërfd van haar ouders. Ze zat er niet op te wachten, had niets met Frankrijk, sprak geen woord Frans en wilde er snel vanaf. Via marktplaats.nl vond zij snel een koper en die huurde ons in. Ze was zich zowat een beroerte geschrokken van de Franse makelaarstarieven en had dus een scherpe prijs in de advertentie gezet en was met tegenzin naar Frankrijk afgereisd om een week in het huis te zitten en geïnteresseerden te ontvangen. Onze klanten waren de tweede kijkers, boden direct de vraagprijs en verdere bezichtigen werden afgezegd. De kopers wisten mij te melden dat de verkoopster echt helemaal niets wist van het huis, maar de kopers hadden voldoende vertrouwen in hun eigen oordeel. De verkoopster huurde een Nederlandstalige adviseur in Frankrijk in, die een notaris voorstelde. Deze adviseur bleek dan wel Nederlands te spreken, maar had verder heel erg weinig ervaring met onroerend goed transacties. Bovendien bleek deze notaris een enorme pietlut, dus het dossier vorderde moeizaam van begin tot eind. De notaris was overigens wel erg op de hand van de kopers, want hij heeft, ongevraagd, enkele eigen verklaringen door de verkoopster over technische aspecten laten opnemen in het compromis de vente, wat door iedereen werd getekend, waarvan ik vermoedde dat de verkoopster geen idee had, wat zij nu had verklaard. En haar adviseur ook niet. De verkoopster kwam opdraven voor de opleveringsinspectie en schrok zich dood toen de kopers haar confronteerde met mankementen, waarvan ze in het compromis de vente had beweerd dat die in goede werkende orde waren, waaronder de goede werking van de verwarming en de aanwezigheid van een schoorsteen op norm (dus met de verplichte binnenbuis). Beiden verklaringen bleken onwaar. De kopers hebben de verkoopster getroost, die volledig in paniek raakte en ze hebben, buiten de notaris om, een kleine vergoeding afgesproken, waarna ze gezamenlijk naar de notaris zijn gegaan om te tekenen.

Geval 3: Deze is recent en daar is het laatste woord nog niet over gezegd. Franse verkoper en Nederlandse kopers, onze klant. De onderhandelingen (via een prima Franse makelaar) gingen soepel tot en met de ondertekening van het compromis de vente. Er stond een ontbindende voorwaarde in voor de verkoop van hun Nederlandse huis (sommigen beweren dat dat niet kan, maar ik verzeker u dat ik inmiddels al enkele tientallen dossiers heb gehad, met deze bepaling erin). Ze vonden snel een koper in Nederland, voor een goede prijs, maar met de eis van deze kopers om heel snel de koop af te wikkelen. Dat betekende dat de kopers met een gat zaten van een aantal weken tussen de oplevering van hun Nederlandse huis en de oplevering van hun Franse huis. Tegen het advies van de notaris en de makelaar in, ging de verkoper akkoord met een contract voor ‘jouissance anticipée’: de kopers mochten al gebruik maken van het pand, nog voordat de acte authentique was getekend (het compromis de vente was toen al lang en breed getekend en de 10 dagen bedenktijd waren voorbij). Gedurende die weken stuitten de kopers op steeds meer mankementen in het huis, die ik vervolgens heb gemeld aan de makelaar. De verkoper beloofde er alles aan te doen en liet aannemers, dakdekkers en loodgieters komen. Maar de lijst met gebreken nam steeds meer toe en uiteindelijk zagen de koper de aanschaf van dit huis niet meer zitten. Namens de kopers heb ik geëist dat de acte authentique inderdaad getekend zou worden op de uiterste dag, zoals afgesproken in het compromis de vente en op die dag konden de kopers melden dat bepaalde werkzaamheden niet waren uitgevoerd door de verkoper. Zij claimden dat de weken van jouissance anticipée in feite een hele lange opleveringsinspectie waren geweest. De notaris ging hier niet in mee en gaf de verkoper nog één maand de tijd om alsnog alle gebreken te verhelpen. Daarvan zijn inmiddels drie weken voorbij. Het ziet er naar uit dat het de verkoper niet gaat lukken en hiermee ontsnappen de kopers aan de aankoop van een huis die ze helemaal niet meer zagen zitten.

Al met al ben ik gedurende die vijf jaar wat positiever geworden over de betreffende wet, dan dat ik was in 2019. De kopers worden beter beschermd, zonder dat de verkopers echt slachtoffer worden, zoals ik vreesde na analyse van de drie gevallen uit 2018. Wat wel van heel groot belang is: een ervaren makelaar die verkopers bijstaat in het melden van alle gebreken en een goede notaris! Gelukkig zijn de meeste notarissen in Frankrijk keurige meneren en mevrouw die gewoon goed hun werk doen, maar zeker voor de verkoper is het van groot belang om een standvastige notaris te kiezen, die zich niet omver laat blazen door hufterige kopers, van welke nationaliteit dan ook!

Wim