Bescherming van de huizenkoper: een stap te ver?

De Franse wet heeft altijd al aan de kant van de huizenkoper gestaan in Frankrijk. Iedere koper heeft recht op een financieringsvoorbehoud en de verkoper moet steeds meer door deskundigen opgestelde rapporten opleveren over technische details van het huis. En het aantal verklaringen van de verkoper die worden opgenomen in het koopcontract neemt jaar-op-jaar toe; variërend van de aanwezigheid van rookmelders tot het goed functioneren van het zwembad, van details van verbouwingen in de laatste 10 jaar tot het als dan niet hebben laten vegen van de schoorsteen.

Tot recent was er één belangrijk gebied, waar de wet meer aan de kant van de verkoper leek te staan: de verborgen gebreken. Dit is een uitwerking van de hoofdregel in de onroerend goed wetgeving dat je een huis altijd koopt in de staat waarin je het ziet. Een verkoper is verplicht alle gebreken te melden en mochten er na de overdracht van het huis door de koper alsnog niet-gemelde gebreken worden gevonden, dan kan de koper de verkoper daarvoor aansprakelijk stellen op voorwaarde dat hij kan bewijzen dat de verkoper ervan geweten heeft. In de praktijk is het natuurlijk vaak lastig om dat te bewijzen en zo lag het risico van verborgen gebreken toch voorbij de koper. Door een aanpassing in de wet (in het bijzonder artikelen 1112-1 en 1130 van de Code Civil), leek de wetgever deze bepaling meer ten gunste van de koper te willen laten komen. Sinds de wetverandering kan de koper als hij gebreken ontdekt die de verkoper niet vrijwillig heeft genoemd, de verkoper dwingen om alsnog die gebreken te verhelpen dan wel te vergoeden, voordat hij de definitieve koopacte (acte authentique de vente) tekent.

Het heeft even geduurd voordat ik door had wat de impact was van deze wetswijziging. Bij normale verkopen waarbij de verkoper netjes meldt wat er mankeert aan het huis en de koper daar zijn bod op baseert, zag ik geen gevolg van deze nieuwe regel. Toch zijn wij in 2018 bij drie verkoopdossiers betrokken geweest, waar die impact er wel was. Van de 78 aan/verkoop-dossiers waar wij in 2018 in meer of mindere mate over hebben geadviseerd is dat een relatief klein percentage, maar naar mijn idee net significant genoeg om hier te melden. Alle drie deze dossiers betroffen Nederlandse verkopers en Franse kopers van een woonhuis in Frankrijk.

Het betrof in alle drie deze dossiers een verkoop die heel snel was gerealiseerd. Het huis werd aangeboden via een makelaar, er kwam een koper kijken die vluchtig rondkeek door het huis en gelijk een bod deed. Hij stelde geen of nauwelijks vragen, de onderhandelingen waren snel afgerond en het compromis de vente werd snel getekend. In alle drie de gevallen waren de verkopers door het dolle heen. Ze hadden zich zorgen gemaakt over de verkoopbaarheid van hun Franse huis, maar het viel alles mee. De notaris deed zijn werk en er werd een datum afgesproken voor de ondertekening van de acte authentique. De verkopers regelden hun verhuizingen en maakten met de kopers een afspraak voor de laatste inspectie, voordat ze met zijn allen naar de notaris zouden gaan om te tekenen. En bij die inspectie liep het spaak. Een van de inspecties duurde drie uur en de ergste duurde zelfs 5 uur, waarbij de koper een aannemer en een installateur had meegebracht. Elk detail van het huis werd minutieus onderzocht, elk klein mankementje werd zorgvuldig genoteerd, van een scheur in enkele tegels van de badkamer tot een plooi in de liner van het zwembad, van een lekkende badkraan tot een oude niet meer in gebruik zijnde gastank in de tuin. De volgende dag bij de ondertekening presenteerde de koper een lijst met mankementen aan de notaris, met daarbij een offerte van de aannemer/installateur erbij. Bij latere bestudering bleken die offertes flink aangedikt. De koper gaf de verkoper de gelegenheid dan wel alle kosten ter plekke te voldoen, dan wel het totaal (ruim €10.000) in depot te houden bij de notaris, zodat de notaris de facturen van de verschillende reparateurs kon betalen. Toen de verkoper verschikt weigerde om te tekenen, gaf de notaris aan dat de koper zich niet aan zijn verplichting tot het melden van alle mankementen had gehouden en als hij niet zou tekenen, dan zou hij 20% boete aan zijn broek zouden krijgen zoals overeengekomen was in het compromis de vente. De verkoper is te plekke akkoord gegaan met de verlaging van de koopprijs.

In het tweede dossier ging het uiteindelijk over €3000, waarbij de notaris toch de kant van de verkoper koos en er een discussie ontstond over de exacte betekenis van het kopen van het huis ‘in de staat waarin ze het gezien hebben.’ Een belangrijk mankement was daar een muur waar het stucwerk (waarschijnlijk door vocht) afbladderde. De verkoper had het niet gemeld, maar de koper had voorafgaande aan het bod rondgekeken door het hele huis en had klaarblijkelijk deze muur toen over het hoofd gezien. In dit dossier is de zaak afgemaakt op 50-50% verdeling van de kosten.

In het derde dossier was het huis verkocht in de winter, met het zwembad afgesloten (verlaagde waterstand, dekzeil erover, pomp en filter afgekoppeld). Ten tijde van de bezichtiging heeft de koper niets over het zwembad gevraagd, maar vlak voor de oplevering van het huis had de koper geëist dat het zwembad open moest zijn en moest functioneren. De verkoper heeft aan de eis voldaan, waarna de koper constateerde dat er een lek bij de pomp zat en dat de liner boven de waterlijn was uitgedroogd. Hij eiste een volledige rehabilitatie van het leidingensysteem en een nieuwe liner. Bij elkaar ruim € 7.000. Daar is een bedrag van €10.000 in depot gehouden en de zwembadspecialist die een offerte kwam maken kwam er achter dat er ook een lek in de zwembadbak zat. Dus de koper eiste toen dat ook deze schade (een niet gemeld gebrek omdat de verkoper dat ook niet wist/kon weten) zou worden betaald door de verkoper. De verkoper weigerde. Deze zaak is nog niet afgesloten en zou kunnen eindigen bij een rechter.

Zo hier en daar zouden er dus kwaadwillende kopers kunnen zijn die deze wet gebruiken om vlak voor de overdracht van het huis nog financiële concessies af te dwingen, dus lang nadat de koopprijs overeen is gekomen. Dus als u bezig bent uw huis te verkopen: pas op voor kopers die geen vragen hebben ten tijden van de onderhandelingen over de prijs.

Wim van Teeffelen.

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20190128, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Anton Noë, beheerder en gastheer op 28 Januari 2019 op 17.12: Hartelijk dank Wim voor deze nuttige informatie.

Meer ervaringen, kennis en informatie over huizenbezit en -verkoop treft u aan via de tag "Woningen Algemeen"

Reactie van edith janzen op 28 Januari 2019 op 17.23: Nog iets nieuws, mijn idee was dat verkoper tot voor de acte authentique, de verkoop kan afblazen. Bij de notaris zittend kon je dan horen dat de verkoper de vorige avond een andere koper had gevonden (bijvoorbeeld) die hij aardiger vond, danwel die meer bood. Dit kan voorkomen dat er van de prijs nog wat afgaat, zoals boven beschreven. Dan volgende vraag, is dit te voorkomen als er tevoren een bouwkundige 'keuring' wordt opgesteld, desnoods door de verkoper? En hoe zit het als er niets gemeld wordt, maar de prijs is lager dan je op grond van wat je ziet, zou willen bieden. Kan dit indirect zijn dat de gebreken al ingeprijst zijn?

Reactie van Wim van Teeffelen op 28 Januari 2019 op 17.27: Nee, de verkoper kan de koop niet meer afblazen als eenmaal het compromis de vente is getekend. Tot aan dat moment nog wel en ik heb inderdaad wel eens een dossier gehad waar dat gebeurde; de koper zat al bij de notaris om het compromis de vente te tekenen en de verkoper weigerde en stelde gelijk een betere koper voor aan de notaris. Dat mag allemaal in Frankrijk en een bouwkundig rapport doet daar niets aan af.

Overleden Reactie van Theodora Besse op 28 Januari 2019 op 19.04: Leuk Wim, om te zeggen: "... pas op voor kopers die geen vragen hebben ten tijde van de onderhandelingen over de prijs." Maar hóé moet je oppassen? Met andere woorden: wat kun je ertegen doen? Je bent natuurlijk dolgelukkig wanneer je huis is verkocht. En wanneer je een huis koopt, weet je dat je er het een en ander aan zal moeten opknappen, want het huis is bewoond geweest. De prijs die je overeenkomt is mede daarop gebaseerd.

Van de mensen met de afbladderende muur door het vocht zou ik persoonlijk zeggen: dat had je moeten melden. Niet hopen dat de koper het niet zou zien, zoals ze kennelijk hebben gedaan. De mensen met het zwembad in de winter: opengooien dat zwembad. Dan was er misschien geen, of veel eerder een deskundige komen kijken, die dan het lek niet had kunnen constateren.

Een mogelijke remedie: na de bezichtiging en vóór ondertekening van het compromis een verklaring opstellen (zou iedere makelaar in zijn voorraad formulieren moeten hebben), waarin de verkoper verklaart dat hij alle hem bekende gebreken heeft gemeld en waarin de koper verklaart dat hij het huis grondig heeft geïnspecteerd en dat hij het voor de overeengekomen prijs ad €xxxxxx aanvaardt in de staat waarin het verkeert, inclusief eventuele gebreken die de verkoper niet bekend waren en/of konden zijn. Of een dergelijke verklaring standaard in het compromis opnemen. En natuurlijk na ondertekening van het compromis de koper niet meer toelaten tot het huis. Zelfs niet om even te meten. Als hij iets wil weten, kan hij schriftelijk of telefonisch contact opnemen. Wij zijn veel te druk met het regelen van de verhuizing.

Er zal wel het een en ander aan ontbreken, omdat ik dit even uit de losse pols opschrijf, maar er moet een mogelijkheid bestaan om dit soort schandelijke wanpraktijken, waarbij de verkoper op het allerlaatste moment voor het blok wordt gezet, te voorkomen.

Reactie van pieter10 op 28 Januari 2019 op 22.43: De oplossing van Theodora spreekt mij wel aan. Je stelt dan echter een 'contract' op dat min of meer tegen de geest van wet gaat. Houdt dat dan wel stand?

Is er overigens geen sprake van onderzoeksplicht voor de koper?

Overleden Reactie van Theodora Besse op 29 Januari 2019 op 8.19: Artikel 1112.1 CC luidt:

"Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants."

Artikel 1130 CC:

"L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné."

Oftewel: de verkoper heeft een actieve informatieplicht. De onderzoeksplicht van de koper is helemaal op de achtergrond geraakt. Zelfs wanneer de koper geen acht slaat op de waarschuwingen van de verkoper (en maar vluchtig rondkijkt) is de verkoper verplicht hem (nogmaals) nadrukkelijk op gebreken te wijzen. Als er een probleem ontstaat moet de verkoper bewijzen dat hij aan die informatieplicht heeft voldaan. Dat is uiteraard in de praktijk vrijwel onmogelijk. Tenzij je iedere keer dat er een kijker komt, je een geluidsopname maakt van de bezichtiging. Dat doet uiteraard geen mens.

Bovendien: je zit bij de notaris voor de definitieve overdracht en plotseling tovert de koper een lijst met gebreken tevoorschijn. Dan kun je kiezen of delen: minder geld of een jarenlange kostbare procedure. Ik weet wel wat ik zou kiezen.

Is een verklaring niet tegen de geest van de wet? Volgens mij niet. Artikel 1112.1 begint met de woorden: "Celle des parties qui connaît une information...". Wanneer de koper beweert dat de verkoper bekend was met een niet-gemeld gebrek, zal hij dat moeten bewijzen. Hoe bewijs je dat iemand bekend was met een bepaald gebrek? Dat kan alleen wanneer bij gebruik iets meteen niet functioneert, bijvoorbeeld een verstopte schoorsteen van de open haard. Alleen moet aan hetgeen ik noemde nog wel worden toegevoegd dat de koper uitdrukkelijk verklaart dat hij erkent dat de verkoper hem actief heeft gewezen op alle bij hem bekende gebreken die het huis kent en dat hij... enzovoort (zie boven).

Of het beschermt tegen zo'n gebrek als het lekkende zwembad in het voorbeeld van Wim, waar de koper misschien pas een jaar later achter komt, weet ik niet. Maar dan kan het lek ook zijn ontstaan in de tijd dat de koper eigenaar is. In ieder geval de koper na het ondertekenen van het compromis niet meer toelaten tot het huis!

Reactie van Wim van Teeffelen op 29 Januari 2019 op 9.04: Dank je wel voor de aanvulling, Theodora, ik probeerde mijn artikeltje niet te lang te maken, door de wetstekst te quoten. Inderdaad is in het kader van de steeds verder gaande bescherming van consumenten de onderzoeksplicht van kopers helemaal op de achtergrond geraakt. Eigenlijk is er maar één oplossing: de verkoper moet een lijst maken van alle mankementen, groot en klein, en die overhandigen aan de makelaar of toesturen naar een persoon waarmee wordt onderhandeld over de prijs. Voor veel voerkopers is dit contra-intuïtief. Veel verkopers denken nog: 'als de koper het niet ziet, is mijn kans groter om mijn vraagprijs te krijgen.' Ten tijde van de ondertekening van het compromis de vente kan zo'n 'oude' strategie van de verkoper goed werken, maar als je pech hebt ga je het verwachte voordeeltje dubbel inleveren als je een koper treft die ongegeneerd gebruik maakt van wat deze nieuwe regels aan 'bescherming' bieden.

Overigens in alle drie van de dossiers die ik hierboven beschrijf hebben de verkopers me na afloop van de verkoop laten weten dat ze op de verkoop terugkijken met een katerig gevoelg. Een ervan heeft mij verweten dat ik hem daarvoor had moeten waarschuwen. Maar zoals ik al schreef, ik had vorig jaar de wetswijziging wel gelezen, maar de impact ervan in de harde praktijk is pas later tot mij doorgedrongen. Hoop dat heel veel huizenverkopers deze discussie lezen, zodat ze beter zijn voorbereid op het verkoopproces.

Wim

Overleden Reactie van Theodora Besse op 29 Januari 2019 op 10.04: Dat hoop ik ook, Wim. Prima dat je dit hebt aangekaart.

Er zit ook een andere kant aan de zaak: die van de koper. Tien jaar geleden, toen ik hier net was aangekomen, mocht ik zolang gratis wonen in een huis dat te koop stond, totdat ik zelf een huis had gevonden. De eigenaar die ik had gekend, was overleden. Regelmatig kwam er een makelaar met klanten kijken. Die makelaar was niet helemaal zuiver op de graat, maar zowel de erfgename als de makelaar wilden het per se verkopen. Dus werd alles in het werk gesteld om allerlei zaken te verdoezelen. Zo zaten overal in het huis radiatoren, maar er was geen moederhaard (nooit geweest). Dat werd niet gemeld.

Op een dag kwamen mensen uit Parijs die een tweede huis zochten. Ze waren meteen verkocht en het huis ook. Hoewel ik er toen nog woonde en ze gemakkelijk zonder makelaar hadden kunnen terugkomen om mij het een en ander te vragen alvorens het compromis te tekenen. Toen ze de sleutel al hadden kwamen ze me vertellen dat er bij hen was ingebroken. De moederhaard was gestolen en nu hadden ze geen verwarming!

Toen ik hun vertelde dat er nooit een moederhaard was geweest, zijn ze nog verhaal gaan halen bij de makelaar, maar die zei simpelweg dat er over de verwarming helemaal niet was gesproken. Logisch, want overal zag je de radiatoren. Er was bovendien een clime réversible aan de muur van de woonkamer plus een open haard waarvan de schoorsteen door een constructiefout niet trok. De overleden eigenaar gebruikte hem dus nooit.

Dat hebben ze allemaal moeten herstellen. Ook werd niet verteld dat de waterpomp, waarmee het water uit de naastgelegen rivier werd gepompt voor huisgebruik (behalve drinken), niet functioneerde. Van de zeven maanden die ik er heb gewoond, heb ik vier maanden zonder stromend water gezeten. Ik behielp me met flessen water die ik bij m'n kinderen vulde. De kopers (met veel geld) hebben vanuit het naburige dorp water laten aanleggen.

Er kwam op een gegeven moment ook een technische controleur, die het technische rapport moest opmaken. Hij was kennelijk ook ingeseind door de makelaar, want hij liet duidelijk merken dat hij mijn op- en aanmerkingen niet op prijs stelde, omdat ik volgens hem zo lang mogelijk in het huis wilde wonen. Hoewel ik toen zelf al een huis had gekocht. Dus liep hij een beetje rond te kijken, maakte een wandeling over het terrein en maakte een gunstig rapport op.

Dat de koper wordt beschermd vind ik dus niet zo gek, maar dat de wet ruimte geeft aan kwaadwillende kopers is buitengewoon kwalijk. Daar moet je je als verkoper dus tegen wapenen.

Reactie van Idzo Jansen op 29 Januari 2019 op 12.00: Toen wij 20 jaar geleden tijdens de overdracht van ons huis bij de notaris de huissleutels dachten te ontvangen kregen wij te horen dat dat even moest wachten tot de beide oudjes hun slaapkamer leeggeruimd hadden!!!
Wij geloofden dit aristocratisch Schotse echtpaar echter op hun woord, tekenden en gingen samen met hen terug naar het huis. Gelukkig bleek de slaapkamer te bestaan uit een tweetal veldbedden, wat prularia en de inhoud van een klerenkast.
Dat was snel leeggehaald. Veel moeilijker was het om dit stel het huis uit te krijgen daar we nog werden getrakteerd op verhalen over de Schotse hooglanden waar ze hun oudedag wilden doorbrengen?
Verborgen gebreken? Nee niet in ons 7 jaar oude huis wél in hun oude Morris,die startproblemen vertoonde. Na wat duwwerk van mijn vrouw en mij vertrokken ze, waarna wij eindelijk onze Maison Ronde konden betrekken.

Reactie van Rob van der Meulen op 3 Februari 2019 op 12.08: Zo te lezen in deze Britse discussie is het oppassen geblazen bij verkopen, beter alles maar dan ook alles melden in een technisch rapport dan denken: valt wel mee. Via de "vice caché" loop je anders het risico jaren later alsnog een rekening gepresenteerd te krijgen.