Berekening Plus Value (Impôts + CGS/CRDS) over terrein

Hallo Allemaal,
...na interessante bijdragen gelezen te hebben op dit forum ben ik er toch niet helemaal uitgekomen.
Situatie
Op 31 oktober 1997 kochten wij ons huis in Frankrijk op 1000 m2 grond inclusief een terrein van eveneens 1000 m2 aan de overkant van de weg.
Alles in één (nietgespecificeerde) koop.
We willen het terrein van 1000 m2 aan de overkant van de weg (KK) verkopen.
De plus-value is wat betreft de impôt na 22 jaar vrijgesteld en voor wat betreft de CSG/CRDS hebben wij nog 5 jaar te gaan. De tabellen zijn duidelijk.
De vraag is nu : hoe wordt de waarde van het terrein van 1000 m2 aan de overkant van de weg gewaardeerd ?
We hebben alle vertrouwen in de notaris die dat keurig voor ons uitrekent maar al googelend ben ik er achter gekomen dat notarissen veelal een eigen interpretatie aan de regels rondom de plus-value schijnen te geven.
Dus ben ik liever voorbereid.
Wie licht mij in, waarvoor bij voorbaat dank.
Fijn weekend,
Antoine

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20220219, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van John op 19 Februari 2022 op 13.35: Ik heb dit zelf ook al meegemaakt dat ik een stuk terrein apart ging verkopen die deel uit maakte van dezelfde aankoop.

Het terrein werd verkocht en er werd geen plus value of iets gerekend.

Bij verkoop jaren later van het huis ,werd het bedrag wat toen het terrein opgebracht had weer verrekend met de plus value.

Meestal zijn de notarissen wel op de hoogte en kun je dit van te voren even aan hem vragen.

Veel succes.

Reactie van Peter Jan op 19 Februari 2022 op 15.17: Vraag je naar de berekening van de plus-value of naar de waarde van het terrein. Dat lees ik na: de vraag is nu.

Ik zou de berekening van de plus-value lekker door de notaris laten uitrekenen. Hij of zij moet immers voor de verrekening met de Impôts zorgen.

Reactie van Jeannette op 19 Februari 2022 op 15.24: 1000 m2 na 22 jaar bezit, voor hoeveel ga je het verkopen? Is er überhaupt wel plus-value te realiseren?
Leg de vraag aan de notaris voor en als je het bedrag onredelijk vindt, kun je altijd nog eens met de notaris aan de tafel gaan zitten, maar ik denk dat de belasting over de plus value op nul of bijna nul uitkomt...

Reactie van Johan Kemna op 19 Februari 2022 op 17.37: Welke bestemming rust er op het betreffende terrein volgens de PLU? Is de bestemming sinds de aankoop 22 jaar geleden ongewijzigd gebleven? Agrarisch of bouw maakt een groot verschil.

Reactie van Robert T op 19 Februari 2022 op 17.59: terrein met winst verkopen? grondprijzen zijn buitengebieden redelijk stabiel of beter zakker eerder in prijs...( behalve in mondaine gebieden)

Reactie van Antoine op 19 Februari 2022 op 20.04: Hallo, Allemaal,
...bedankt voor jullie reacties.
Aan Jannette.
De koper heeft zich akkoord verklaard voor 11.000 €. Er is nog niets getekend.
Tijdens het passeren van de akte legt de notaris de berekening van de plus-value ter ondertekening aan ons voor. Voor vragen is het dan te laat. En zoals ik eerder schreef : notarissen interpreteren de wet soms naar eigen inzicht. Mocht tijdens het passeren van de akte diens berekening mij niet aanstaan kan ik niet zeggen : ho meester...
Aan Peter Jan
De berekening van de plus-value is mij duidelijk. Ik zou graag willen weten wat de verdeelsleutel zou kunnen zijn tussen de 1000 m2 waar ons huis op staat en de 1000 m2 aan de overkant van de weg.
Aan John
Uit « Het terrein werd verkocht en er werd geen plus value of iets gerekend. » zou kunnen worden afgeleid dat : 1. het langer dan de door de wet gestelde verjaringstermijn in uw bezit was of 2. de notaris een eigen interpretatie aan de regel gaf in uw voordeel.
Uw suggestie « … en kun je dit van te voren even aan hem vragen. » heeft heel wat
voeten in de aarde. De notarissen zijn moeilijk toegankelijk. En zeker voor zaken waar ze niets aan verdienen.
Aan Kemna
De waarde nu ligt vast. Zie Jannette. De bestemming volgens de PLU is, gezien de ligging, bebouwbare grond. Maar ik zou willen weten welke waarde er nu, voor de bepaling van de plus-value, wordt toegekend aan het terrein dat wij 25 jaar geleden in één ‘plot’ hebben gekocht.
Aan Robert de T
De verkoopprijs is geen issue meer. Die ligt vast.
Resumé
Mijn vraag moet nu duidelijk zijn. Ik zou graag, zonder dit vooruitlopend op het passeren van de akte en aan de notaris gevraagd te hebben, willen weten hoe volgens de wet het terrein aan de overkant van de weg financieel losgemaakt en gewaardeerd wordt van het terrein waarop ons huis is gebouwd en welke terreinen wij 25 jaar geleden gezamenlijk, inclusief het huis voor één bedrag hebben gekocht.

Nogmaals een fijn weekend,
Antoine

Reactie van Wilna Maijenburg op 19 Februari 2022 op 20.21: Antoine, gaat het wel om een maison secondaire? Als het een officieel woonadres betreft is er geen plus value.

Reactie van edith janzen op 19 Februari 2022 op 20.37: De taxatie is doorslaggevend, de verkoopprijs kan daar dichtbij zitten, maar dat hoeft niet. Dus er zijn 2 taxatie nodig, die van de situatie 25 jaar geleden en een van nu. Als er in de tussentijd een bouwbestemming op is gekomen, dan zal de waarde flink hoger liggen. Dan betaal je mogelijk meer aan belasting over de plus value, dan de 11.000 euro. Typisch dat de notaris het achteraf pas wil verklappen. Heeft de koper recent een CUb aangevraagd? Als het terrein (onverdeeld) tot jouw bezit behoort, waarop je een huis hebt gezet, waar je in woont als hoofdbewoning, heb je vermoedelijk met de plus value niets te maken. Ook dat zou de notaris je verteld moeten hebben. Je hebt gelijk dat franse notarissen niet de dienaren van de wet zijn, zoals we dat in NL meestal zien. Enfin, daarvoor is het nu te laat lijkt het.

Reactie van Jeannette op 19 Februari 2022 op 22.06: Wie heeft de notaris uitgekozen?
Ben jij dat?
Je kunt of een andere notaris inschakelen als verkoper, of gewoon vragen aan de notaris of hij je vragen beantwoord. De notaris voert diensten uit voor de opdrachtgever en wordt daar voor betaald.
Je bent niet verplicht naar een bepaalde notaris te gaan, je bent vrij de notaris te kiezen die je wilt.

Je kan natuurlijk nooit meer taxe sur le plus value betalen dan de verkoopprijs, dat is echt een idiote uitspraak. In het ergste geval is de meerwaarde gelijk aan de verkoopprijs (iets wat al feitelijk onmogelijk is, dan heb je niets betaald voor het stuk grond) en dan is de belasting over de meerwaarde een percentage hiervan dat altijd lager is dan de gerealiseerde meerwaarde.

Er is nog niets getekend en dus is het nog nergens voor te laat.

De notaris is de enige die je vragen kan beantwoorden en als hij dat niet wil doen ga je gewoon naar een andere notaris die dat wel wil doen.

Reactie van Antoine op 19 Februari 2022 op 22.25: Voor ik slapen ga nog even een reactie
Aan Wilna Maijenburg
Het totaal (1000 m2 met woonhuis + 1000 m2 aan de overkant van de weg) is onze habitation principale. En wat betreft de belasting is er geen vuiltje aan de lucht ; meer dan 22 jaar volledig vrijgesteld. Maar het zijn de sociale lasten (CSG/CRDS) waarover ik me zorgen maak. Want daarvoor begint de vrijstelling pas na 30 jaar. Dus nog 5 jaar te gaan.
Aan edith janzen
Indien de notaris met een bedrag van meer dan de koopsom op de proppen komt is de vergadering gauw bekeken. Ik zal gillend zijn étude verlaten.
De (aspirant)koper heeft nog niets ondernomen. Hij wil het terrein hebben omdat hij in de grange en pierre een werkplaats wil inrichten voor zijn 2CV-collectie en deze op feestdagen op het terrein wil tentoonstellen.
Het 'terrein-aan-de-overkant-van-de-weg' is nooit bebouwd geweest. maar behoorde altijd (25 jaar nu) als onderdeel van onze habitation principale.
Overigens heb ik uitsluitend schriftelijk contact gehad met de notaris.
Bedankt en welterusten,
Antoine