Aftrekbaarheid onderhoud en hypotheekrente tweede woning

Reactie van Joost KUBBE op 7 Februari 2016 op 23.13

Als de SCI het huis verhuurt, kun je de kosten van onderhoud, rente, etc, op de omzet in mindering brengen in de (franse) belastingaangifte van de franse SCI.

Joost Kubbe, makelaar

Reactie van Eric Pantekoek op 8 Februari 2016 op 9.48

@joost kubbe: sorry voor het inbreken in dit draadje, maar weet je of dit ook geldt voor een tweede huis in Nederland?

Wij hebben een hotel in Frankrijk als E.I. en overwegen de aanschaf van een appartement in Nederland als belegging, oudedagsvoorziening (en tot die tijd verhuur).

We doen uiteraard aangifte (en alleen) in Frankrijk. 

Ik heb hierover binnenkort een afspraak met m'n accountant hier, maar ik heb al gemerkt dat hij niet echt op de hoogte is van europese belastingregels...

Reactie van Wim van Teeffelen op 8 Februari 2016 op 10.09

Het antwoord van Joost is juist, maar vereist een verdere nuancering. Een SCI die verhuurinkomsten heeft en dergelijke kosten aftrekt gedraagt zich als een SARL en zal ook zo behandeld worden door de Franse bewlastingdienst. Dat betekent: formele en complete jaaraangiftes, jaarllijkse winst/verlies-rekening, kwartaalaangiftes TVA en nog zo een paar verplichtingen.

Aangenomen dat deze SCI standaard statuten heeft gebruiikt bij de oprichting, is het de SCI helemaal niet toegestaan om te verhuren aan derden. Een SCI mag slechts het pand gratis of tegen betaling ter beschikking stellen aan de aandeelhouders. Is dat tegen betaling dan hangt de SCI weer het dreigement van behandeld worden als SARL boven het hoofd, tenzij de totale betalingen aan de SCI in evenwicht zijn met de kosten (verzekering, belasting, groot onderhoud, woningverbeteringen). De meeste SCI's stellen het pand dan ook gratis ter beschikking aan de aandeelhouders. Als privé-personen mogen die aandeelhouders het deel van hun pand verhuren en zij moeten dus individueel aangifte van inkomen doen bij de Franse belastingdienst. Het hangt er maar helemaal vanaf hoeveel belasting en eventueel sociale lasten die aandelehouders moeten gaan betalen. Voor de berekening daarvan zijn van belang: de belastingstatus (belastingplichtig in Frankrijk of daarbuiten), de totale hoogte van de huurinkomsten en (indien belaastinghplichtig in Frankrijk) de rest van hun inkomen. In theorie kunnen al deze aandeelhouders hun deel van de verbouwingskosten en rentelasten aftrekken, maar dat vereist voor elke aandeelhouder een individuele boekhouding, jaaraangifte en mogelijk zelfs de inschrijving van een officiele verhuurbedrijfje. Forfaitaire belasting (dus zonder enige aftrek van kosten) zal voor sommige aandeelhouders goedkoper uitpakken, zeker bij lagere huurinkomsten. Zoals in de antwoorden op uw andere vraag al betoogd: alle verhuurinkomsten, of ze nu gegenereerd worden door de SCI/SARL of door de aandeelhouders individueel zijn uitsluitend belastbaar door Frankrijk, zoals het Nederlands-Franse belasatingverdrag uit 1972 heel duidelijk regelt: huurinkomsten zijn belastbaar in het land waar het onroerend goed zich bevindt niet in het land waar de verhuurder woont. Nederlandse aandeelhouders moeten de waarde van hun SCI-aandelen aangeven in Box 3, maar mogen de waarde gelijk weer aftrekken ter voorkoming van dubbele belasting. Dat wil zeggen: als de statuten zodanig zijn geschreven dat de verhuurinkomsten in NL mogen worden aangeven in Box 3. Als de Nederlandse belastingdienst tot de conclusie komt dat er feitelijk sprake is van een aanmerkelijk belang (dat is het geval als de statuten niet duidelijk zijn op dat punt of als de SCI door de Franse belastingdienst feitelijk als SARL wordt behandeld), dan vallen de aandelen in Box 2. En dat kan voor veel aandeelhouders akelig uitpakken.

Wim          

Reactie van Wim van Teeffelen op 8 Februari 2016 op 10.14

@Eric: over je Nederlandse apartement betaal je uitsluitend Nederlandse belastingen. Aangezien het jullie tweede woning is (jullie Franse woning is jullie eerste woning als je bent geemigreerd) moet je de Nederlandse woning aangeven in Box 3. Dus inderdaad: in NL belasting aangeven. Huurinkomsten zijn dan belastingvrij zowel voor de Franse als de Nederlandse belasting.

Als je de Franse vermogensbelasating (ISF) gewend bent, dan wacht je nog een onaangename verrassing met de Nederlandse vermogensbelasting (Box 3)...

Wim

Reactie van Bram van Zanten op 8 Februari 2016 op 10.29

@Eric: Pas op, als je Nederlandse 2e huis ligt in een gemeente waar ze forensenbelasting heffen , kan dat in de papieren lopen. Zo gelden in de gemeente Bergen en ook in Zandvoort een belasting van 1 % per jaar over de WOZ waarde en dat kan akelig in de papieren lopen. Bij een duur 2e huis kan dat zelfs betekenen dat een fiks deel van je huurinkosten weg vallen tegen de box 3 belasting en de forensenbelasting samen.

Reactie van Cornelis (Kees) Vonk op 8 Februari 2016 op 11.37

@Wim: Ik begrijp de zin "Huurinkomsten zijn dan belastingvrij zowel voor de Franse als de Nederlandse belasting." uit je laatste post niet goed, want in je lange antwoord (heel helder, bedankt), staat "Dat wil zeggen: als de statuten zodanig zijn geschreven dat de verhuurinkomsten in NL mogen worden aangeven in Box 3." Kun je dit nog enigszins verhelderen voor mij? 

Reactie van Wim van Teeffelen op 8 Februari 2016 op 11.45

Sorry, Kees, hier is het cruciale woordjeVERHUURINKOMSTEN fout! Er moet staan: "Dat wil zeggen: als de statuten zodanig zijn geschreven dat DE WAARDE VAN HET PAND in NL mag worden aangeven in Box 3."

Wim

Reactie van Cornelis (Kees) Vonk op 8 Februari 2016 op 12.06

@Wim: Bedankt, dan is dit oude bericht van je, dus ook fout en moeten verhuurinkomsten in het land waar ze worden genoten opgegeven worden bij de belasting dunkt me. 

Reactie van Wim van Teeffelen op 8 Februari 2016 op 13.55

Nee hoor, wat ik op 21 november 2014 heb geschreven is nog steeds helemaal juist

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.