Advies gezocht lange termijn verhuur woning

Beste Allen,

Wij hebben gewerkt en gewoond in Frankrijk, eerst in de Gard, later in l'Ain en zijn inmiddels woonachtig in Nederland. We hebben onze laatste woning in de Ain (01210), op 15 km. van Genéve, aangehouden, omdat het op papier zo mooi leek: ookal is de woning 100% gefinancierd en krijgen we met de huuropbrengst niet de volledige hypotheeklasten gedekt (verslechterd door het loslaten van de CHF, aangezien de hypo in CHF is), ALS de hypotheek over 20+ jaar is afgelost hebben we een mooie aanvulling op onze AOW; pensioen hebben we nauwelijks opgebouwd.

Zoals alles wat eigenlijk te mooi om waar te zijn klinkt...het dreigt op een ramp uit te lopen...
We hebben onmogelijke huurders, om u een voorbeeld te geven, ze willen dat we iets komen doen wanneer er een buurkat z'n/haar behoefte in de tuin heeft gedaan, eisen allerlei verbeteringen aan de woning waarin wij met comfort woonden, hebben enkelzijdig de huur verlaagd in afwachting van verbeteringen, terroriseren ons werkelijk met e-mail waarvan de honden geen brood lusten, etc.

Dan kom je erachter dat je 1) niet genoeg weet over de specifieke Franse wetgeving mbt verhuur; 2) niet voldoende tijd hebt om je er volop in te verdiepen, naast de full-time baan die we nu allebei in NL hebben. We wilden de verhuur via een gérance regelen, maar onze huurders hebben zich bij dat buro binnen enkele dagen zo onmogelijk gemaakt dat het buro deze verhuur heeft afgewezen. Alternatieven vind ik niet.

Voordat dit nog verder uit de klauw loopt, ben ik op zoek naar iemand die ons van advies kan dienen. Aan welke eisen moet een woning nu PRECIES voldoen? Kan de verhuurder me dwingen maatregelen te nemen om de douchestraal steviger te maken, om maar een voorbeeld te noemen (nogmaals, wij hebben zelf met plezier 3 jaar in het huis gewoond). Mogen de huurders, zoals ze hebben gedaan, enkelzijdig de huur verlagen in ruil voor ge-eiste verbeteringen? Is een état de lieux verplicht (ik wil er één doen, maar NA een aantal verbeteringen waarin ik wel heb toegestemd, immers moeten ze het huis in de dan bereikte staat opleveren)? Ik las nu juist op de officiele site dat ie optioneel is! Etcetera.

Wie heeft expertise op het gebied van de woningverhuur in Frankrijk? Het huis staat dus in de Ain (01210) en het getekende huurcontract is het standaard 3-jarig contract voor ongemeubileerde woningen. Vanzelfsprekend wil ik betalen voor professioneel advies. M'n partner slaapt er slecht van en mij laat het inmiddels ook niet meer los. Eén ding is zeker: het huis gaat alsnog in de verkoop zodra deze huurders vertrekken.....

Bij voorbaat dank voor tips en advies,

Marjan

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20160130, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Augusta op 2 Februari 2016 op 10.37: Dag Marjan,

Antwoord op je nieuwe vraag. Je hebt met de huurders een 3-jarig contract getekend. Daar moet je als verhuurder wettelijk aan houden en “uitzitten”. Ook al houdt de huurder zich niet aan zijn plichten…

De huurder echter heeft wel het recht om voor het aflopen van het 3-jarig contract de huur op te zeggen.

Een beetje geschiedenis: jaarlijkse huurverhoging staat evenredig met de Indice de Construction. Voor de huurder betekent dat ieder jaar een beetje verhoging. Die verhoging moet duidelijk in het huurcontract vermeld staan. Is dat niet het geval, dan heb je, als eigenaar, het nakijken.

In de jaren negentig vond er een flinke inflatie plaats op de huizenmarkt. Verhuurders zagen hun kans schoon om hun huurder eruit te gooien om het daarna met een flinke verhoging weer aan een nieuwe huurder te verhuren.

Omdat veel jonge mensen en gezinnen daarmee op straat kwamen te staan en geen woning in verhouding tot hun financiën konden vinden, dreigde het maatschappelijk evenwicht uit balans te raken.

Daar heeft de wet een einde aan gemaakt. Men mag niemand eruit gooien om de huur substantieel te kunnen verhogen, zo er zelf beter van te worden, een ander in de kou te laten staan en de staat er voor op te laten draaien om hem een woning te verschaffen.

De wetgever heeft dat foefje dus aan banden gelegd en heeft beslist dat alleen maar onder bepaalde omstandigheden een huur opgezegd kan worden. Wat zijn deze omstandigheden?

1° De eigenaar mag de huur opzeggen om het huis zelf, of door iemand van zijn familie, te betrekken. Maar alleen op termijn van het drie-jarig contract!

2° De eigenaar mag het huis leeg verkopen. Zou hij het bezet met huurder verkopen, dan lijdt de eigenaar verlies omdat de nieuwe eigenaar het niet kan betrekken. Dat wilde de wetgever ook weer niet.

Wil de eigenaar het huis dus leeg verkopen dan heeft hij de plicht om de huurder daarvan zes maanden voor de datum dat het contract afloopt in kennis te stellen. Deze heeft vervolgens voorrang op aankoop. Ziet de huurder ervan af, heeft de eigenaar verder de vrije hand. Mocht de eigenaar het niet voor de prijs kunnen verkopen die hij in gedachten had en de prijs zou verlagen, heeft hij weer de verplichting om de huurder te over informeren opdat deze alsnog tot aankoop zou kunnen beslissen.

Jullie willen het huis leeg verkopen? Natuurlijk is dat mogelijk maar niet eerder dan de afloopdatum van het oorspronkelijke contract.

Een zijsprongetje over de oven: jullie hebben het huis ongemeubileerd verhuurd, niet de oven! Het maakt niets uit of deze het wel of niet deed. Hij zat er toevallig ingebouwd. We gaan ook niet uit van het standpunt dat de huurder het huis gekozen omdat juist die oven erin zat....

Dat is dus jammer voor de huurder. Als hij een over wil, koopt hij er maar eentje. Geen enkele wet verplicht een eigenaar een oven in werkende staat te leveren! Ook niet in een gemeubileerd huis.

Augusta

Reactie van Marjan Onrust op 19 Maart 2016 op 12.09: Beste Allemaal,

Nogmaals en opnieuw bedankt voor jullie medeleven en bijzondere hulpvaardigheid.

Ik wil jullie graag van een update voorzien, maar er is nog niet heel veel gebeurd, onder meer door een longontsteking die mij enige tijd lang teisterde.

Ik heb de huurders nu 2x per vriendelijke e-mail gevraagd 100% vd huur te betalen (ze erop gewezen dat ze onder geen omstandigheid huur mogen inhouden) en het tekort betaalde over de laatste maanden alsnog aan me over te maken. Ik heb er niet voor gekozen hiervoor een huissier maandelijks een commandement de paiement te laten bezorgen omdat de huuraftrek die de huurders zichzelf hebben gegund ongeveer gelijk is aan de kosten die een huissier met zich mee zou brengen. Op m'n 2e e-mail kreeg ik pas reactie: men weigert de volledige huur te betalen voor een woning die naar hun mening niet in orde is. Verder dreigen ze met gerechtelijke stappen per a.s. week omdat de wel in het huurcontract opgenomen reparaties nog niet allemaal zijn uitgevoerd. Daarover schrijf ik hieronder graag meer.

@Augusta, je vroeg per wanneer de woning verhuurd is, dat is per 21 oktober van afgelopen jaar. Dat is op nogal aparte wijze verlopen. Ik werd aangeschreven door poeslieve mensen met een anderhalf jaar oud dochtertje dat in de straat van onze woning naar privé-dagopvang gaat. Ze hadden interesse in het huren van onze woning.

Het volgende gaan jullie absurd vinden; we zijn erg goed van vertrouwen......: ik heb de huissleutels al meteen per post opgestuurd. Tot vandaag heb ik de huurders niet één keer ontmoet. Ik heb ook geen antecedentenonderzoek gedaan of zelfs maar inzage gevraagd in hun financiële situatie. Nogmaals, ik wilde de huur via een agence laten lopen, maar deze zijn in de Ain dun gezaaid en de enige die over een groter klantenbestand beschikt weigerde al snel met deze mensen te werken en bedankte dus voor mijn klandizie. Dat was natuurlijk een signaal, maar het huis stond al een half jaar leeg en we hadden en hebben de huurinkomsten echt nodig. Niet de beste condities voor een geslaagde investering inderdaad, Augusta, dat moge duidelijk zijn.

Concreet was ons eerste contact (ALLES per e-mail) op 19 aug. en heb ik op 20 aug. de sleutels gestuurd. Toen waren er al verschillende e-mails heen en weer gegaan, waarin ik o.a. schreef dat ik zsm iets wilde laten doen aan een lijstje 'kwalen' en nagelaten onderhoud door eerste huurder zoals schoorsteenschoonmaak. 30 Aug. ontving ik pas bevestiging dat ze de sleutels ontvingen en inmiddels in het huis waren geweest. Let wel: ze hebben dus over de sleutels beschikt en het huis bezocht sinds tenminste 30 aug 2015. Vervolgens hebben ze een lagere huurprijs bedongen in ruil voor het verzorgen van 'dévis' voor het uit te voeren werk. Ik had allang ontdekt dat het ondoenlijk is vanuit het buitenland Franse vakmannen naar je huis te krijgen; toen we er woonden was het al lastig genoeg. Dat is ook een issue van de streek: over de grens in CH kan men meer verdienen. Ik ben hierop dan ook ingegaan.

Daarna volgt een enorm aantal e-mails over en weer, maar concreet hebben ze EN niet voor alle afgesproken klussen een dévis overlegd EN was een aantal dévis zo idioot geprijsd dat ik ze wel moest afwijzen, waarop ik meteen op forse kritiek kon rekenen. Op zolder hebben we waarschijnlijk afentoe bezoek van een marter. Hiervoor wilden ze een ongediertebestrijder uit Lyon (>150 km) laten komen. Ik heb direct contact opgenomen met deze partij die me informeerde dat ze helemaal niet mogen ingrijpen in het geval van een marter en het exorbitant duur zou zijn hen uit Lyon te laten komen om een plankje te monteren op de plek waar de marter onder de dakpannen door zich toegang verschafte. Ze hebben dan ook zelfs geen devis gemaakt en me geadviseerd een lokale timmerman te laten komen. Dit bericht werd beantwoord met inmiddels hysterische e-mails dat ik ALLE devis zou afwijzen, etc., etc.

Inmiddels had de familie het huis betrokken per 21 okt, 2 maanden na ontvangst sleutels (en ik heb goed in m'n oren geknoopt wat Wim schreef over betrekken pand = accepteren staat m.u.v. in het huurcontract opgenomen klussen). Door gesteggel over het huurcontract was dat uiteindelijk pas getekend door beide partijen op 27 nov. Huur voor de periode 21 okt - 31 okt en voor de maand november plus de ene maand borg, mocht ik 11 november, na mijn herhaald verzoek ontvangen.

Eén van de redenen waarom het huurcontract laat door beide partijen is ondertekend is omdat de huurders er allerlei klussen in opnamen die we niet hadden afgesproken en die ook nergens over gaan, zoals een mooiere afwerking van de aansluiting van een plafonddeel met een muur. U begrijpt, deze mensen stellen eisen die niet overeenkomen met de Franse realiteit. Uiteindelijk is er een lijstje in het huurcontract terechtkomen dat tot op de dag van vandaag niet volledig is uitgevoerd. Dat terwijl ik wel degelijk zelf weer op zoek ben gegaan naar de benodigde vaklui en daarin ten dele ben geslaagd.

Goed, vooruitkijkend kies ik er absoluut voor Wim's advies op te volgen en nu al per aangetekende brief (gecontroleerd door een professional) met bericht van ontvangst de huur op te zeggen per datum eerste opzegmogelijkheid "en de komende jaren vergeten dat je een huis hebt in Frankrijk". En ik volg ook zeker Augusta's advies op om de tekst van de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en de uitspraak van het Hof van Cassatie naar de huurders op te sturen. Ik ga ze woord voor woord door om er zeker van te zijn dat we vervolgens kunnen stellen dat, zoals Augusta aanbeveelt, onze woning geheel voldoet aan de Franse wetgeving, en we als zodanig niet in gebreke zijn. Ik twijfel daar op dit moment over gezien de lijst met klussen die nog moet worden afgewerkt.

Verder concludeer ik uit jullie adviezen dat ik het beste toch nog een état kan doen (MET huissier). Maar ik vraag me nu natuurlijk in eerste instantie af of ze echt een zaak kunnen beginnen tegen ons mbt het deel van de in het contract onder 'Travaux prévus pour remettre le logement en état décent de location' opgenomen klussen dat nog niet is uitgevoerd. Ik neem aan dat klussen, genoemd in e-mails, sowieso niet gelden? In het huurcontract is trouwens geen datum opgenomen per wanneer de klussen gereed zouden moeten zijn al heb ik per e-mail zeker m'n intentie kenbaar gemaakt om dat zsm te laten doen, maar goed, dan komt het verhaal dévis en de rol van de huurders om de hoek kijken. Ik heb iig steeds onmiddellijk op de door hen verstrekte dévis gereageerd en ook hun (vele) e-mails steeds binnen zeer korte tijd beantwoord.

Pffff, nou, tot zover maar weer even. Bedankt voor jullie aandacht.

Marjan

Reactie van Augusta op 19 Maart 2016 op 17.06: Hallo Marjan,

Om te beginnen hoop ik dat je weer helemaal hersteld bent van de longontsteking.

Het is me nu duidelijk dat er vanaf het begin af aan met het verhuur niets volgens de Franse regels is gegaan waardoor deze situatie is ontstaan.

Ik zou je aanraden je te wenden tot de Commission Départementale de Conciliation (CDC):

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216

die bevoegdheid heeft bij geschillen tussen huurder en verhuurder aangaande o.a. de huurovereenkomst, de bewoonbaarheid van het huis, Etat des lieux, borgsom en reparaties.

Deze Commissie is gratis te raadplegen. Indien het onmogelijk is om ter plekke aan de oproep van de Commissie gehoor te geven, bestaat de mogelijkheid om je te laten vertegenwoordigen.

Bespaar je energie en tijd met het uitwisselen van mails met deze huurder in de hoop hem tot reden en tot betalen van de huur te brengen. Dat is/wordt alleen maar zenuwslopend, tijdrovend en zal tot weinig of geen resultaat leiden.

Het gaat hem erom zo min mogelijk of helemaal niet te betalen ( als het effe kan!); het gaat jullie erom om de huur te innen.

De kern van het probleem is dat jullie contractueel aangegaan zijn om bepaalde “kwalen” voor jullie rekening te nemen maar die hoogstwaarschijnlijk niet vielen onder wat de wet voorschrijft voor “een woning in decente staat” . Daar speelt de huurder op in…

Bedankt in ieder geval voor de feedback!

Sterkte!

Augusta

Reactie van Wim van Teeffelen op 19 Maart 2016 op 17.32: Ik wens je ook heel veel sterkte. Twee opmerkingen:

1. Het enige dat in je voordeel speelt op dit moment is het feit dat de huurders het huis hebben betrokken zonder état des lieux op te maken. Nu alsnog achteraf een état opmaken werkt alleen maar in je nadeel.

2. Mijn ervaringen (in een handvol dossier waar ik bij betrokken ben geweest) met de Commission Départementale de Conciliation zijn heel slecht. De CDC zit er voor de bescherming van de huurder. Het zijn politieke benoemingen, die door het publiek en het journaille worden beoordeeld op basis van politieke correctheid. Als je de huurder beschermt, voldoe je daar altijd aan. Mijn allerergste ervaring was met de CDC in Bouche de Rhône, waarvan de voorzitter mij vertelde dat de gehele Commissie uitging van het principe dat woonrecht altijd boven eigendomsrecht gaat. In een korte discussie daarna werd mij duidelijk gemaakt dat iemand die zo rijk is dat hij een woning kan verhuren (en dus een andere woning heeft om in te wonen) de morele plicht heeft daarmee anderen te helpen. Mijn klant (verhuurder) en ik waren dus heel snel uitgepraat met deze CDC. Gelukkig had het Tribunal in Marseille een iets andere kijk op deze zaak...

Wim

Reactie van Augusta op 19 Maart 2016 op 18.38: De Commissie bestaat uit een gelijk aantal huurders en verhuurders en heeft niet tot taak zich uit te spreken over wat wettelijk is en wat niet. Daar is de rechter voor.

Vanaf het begin waren Marjan en de huurders, op z’n minst uitgedrukt, zeer onzorgvuldig bezig. Indien de huurder gerechtelijke stappen zou ondernemen, zal een rechter het niet nalaten hem dat kenbaar te maken. Hij loopt dus wel een risico en dat weet hij dondersgoed. Maar via zijn dreigement probeert hij Marjan onder druk te zetten.

De Commissie heeft de taak om huurder en verhuurder te assisteren om, voor beide partijen, tot een aannemelijke oplossing te komen. Hier is m.i. geen sprake van bescherming van de huurder.

Augusta

Reactie van Wim van Teeffelen op 19 Maart 2016 op 18.43: @Augusta, Dat is een mooie theorie, mijn hands-on ervaring met daadwerkelijke leden van de CDC's is helaas anders...

Wim

Reactie van Augusta op 19 Maart 2016 op 18.51: @Wim, het verschil zit in het geschil...

Zou de Commissie een huurder die op eigen houtje slechts een gedeelte van de huur betaalt, los van alle juridsiche aspecten, in zijn gelijk stellen? Ik denk het niet....

Het valt in ieder geval te proberen, toch? De rompslomp is in ieder geval voor Marjan minder dan meteen naar de rechter te stappen.

Het gaat Marjan niet om hem eruit te zetten als wanbetaler maar om de rest van de huur in bezit te krijgen en met behulp van de Commissie te voorkomen dat de huurder volgende keer wéér begint te zeuren.Ten minste dat heb ik uit haar verhaal begrepen...

Augusta

Reactie van Marjan Onrust op 9 Januari 2018 op 11.26: Hallo allemaal, ik weer...

Kort na m’n laatste bericht van maart 2016 had ik een tweede longontsteking en werd totale uitputting vastgesteld. Eind maart zit ik al 2 jaar ziek thuis. Natuurlijk is de oorzaak gecompliceerd, maar de stress van deze verhuursituatie heeft iig geen goed gedaan.

Ik moest ALLES laten vallen en heb niets meer ondernomen mbt ons huis. Ben dus niet naar een CDC gestapt en heb geen brief einde huurcontract laten bezorgen. Gelukkig lieten de huurders me na een tijd ook met rust. Onlangs lieten ze me wel weten dat de 2 Velux dakramen lekken en die zal ik laten vervangen, als zij een dévis aanleveren. Ik kan nog steeds weinig aan dus ik kies ervoor de ellende die zal ontstaan als ik als voorwaarde zou stellen dat ze alsnog de hele huur + achterstallig betalen, uit de weg te gaan.

Mijn concrete vraag is op dit moment naar een professional die ervoor kan zorgen dat de huurders op 100% correcte wijze ervan op de hoogte worden gebracht dat aan het eind vh 3-jarig huurcontract geen verlenging van het contract zal plaatsvinden. Ik wil niet bluffen met er zelf weer gaan wonen, want ik acht deze mensen tot alles in staat. Ik wil dus de werkelijke reden hanteren: we gaan het huis verkopen. Als deze professional Nederlands spreekt, scheelt dat me een hoop energie. Wie kan iemand aanbevelen?

Bij voorbaat dank en met vriendelijke groet,

Marjan