Advies gezocht lange termijn verhuur woning

Reactie van Wim van Teeffelen op 31 Januari 2016 op 12.33

Aanvulling n.a.v. opmerkingen van Jeannette.

Eens met de drie redenen die Jeannette aangeeft voor het stoppen van de huur. De gemakkelijkste is jullie intentie om weer terug te keren naar Frankrijk (niemand controleert of je dat daadwerkelijk doet en het is geloofwaardig omdat je eerder in Frankrijk hebt gewoond). Deze reden zul je dus vanaf het begin moeten aangeven en volhouden. Geen andere reden, een eventuele rechter(die in Frankrijk tamelijk bevooroordeeld zijn t.o.v. huurders) prikt daar zo doorheen. Ik zie geen waarde, alleen maar kosten om voor de opzegging en de verdere communicatie daarover een advocaat in te schakelen. Lees nog even goed na in het huurcontract op welke wijze de huur moeten worden opgezegd. Die bijna-automatische drie-jaar verlenging die Jeannette noemt is alleen beschikbaar voor huurders met een onberispelijk huurverleden. Dat zijn ze inmiddels al kwijt.

Ik herhaal mijn advies: zo weinig mogelijk communiceren met de huurders, de huuropbrengst afschrijven en de tijd uitzitten. Ik denk echt dat dat voor je gemoedsrust het beste is.

Wim 

Reactie van Wim van Teeffelen op 31 Januari 2016 op 12.52

@Marjan,

De werkzaamheden die in het huurcontract staan vermeld, MOET je uit (laten) voeren. Je hebt geen recht om dat niet te doen omdat zij een deel van de huur niet betalen. Het mes snijdt van twee kanten...

"Ze claimen nu ineens dat de oven kapot is en al was toen ze onze woning betrokken" Hiermee snijden ze zich zelf in de vingers. Zij hebben het huis klaarblijkelijk geaccepteerd met een kapotte oven, dus hun probleem. Als ze hadden geclaimd dat de oven eerst wel werkte en daarna niet, dan was het jouw probleem geweest. Ook het (ontbreken van ) een état des lieux is een mes dat van tweekanten snijdt.

Met dit soort huurders alsnog een état des lieux opmaken nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd is waarschijnlijk vragen om moeilijkheden. De kans is groot dat er op dat moment een nieuwe lijst van werkzaamheden aan je wordt overhandigd. Een état des lieux wordt om twee redenen gemaakt: om de staat van het verhuurde vast te stellen aan het begin van de huur of om vastte stellen dat een huurder of verhuurder zich niet aan de onderhouds- resp. 'nette bewonings'-plicht heeft gehouden. Bij elke andere reden voor een état des lieux moet je voorzichtig zijn. Overigens kunnen zij éénzijdig een état des lieux laten opmaken door een huissier...en ook dat is gevaarlijk. Lastig probleem. Alles optellend zou ik inderdaad een nieuw état des lieux toestaan, maar zoveel mogelijk gebreken claimen als gebreken door hen veroorzaakt. En altijd zelf aanwezig zijn!!

Een état des lieux is optioneel.

Nogmaals: sterkte en succes!

Wim

PS Klaarblijkelijk zijn dit mensen die werken voor een internationale organisatie, maar je hebt geen 'diplomaten-clausule' laten opnemen in je huurcontract? Dat is spijtig! Dat is een clausule die zegt dat ze het huis moeten verlaten als jij het zelf nodig hebt vanwege je werk, maar zij kunnen ook weg als ze elders worden benoemd. In feite maakt deze clausule van een normale bail d'habitation een 3-maanden huurcontract, met roll-over verlenging (elke maand komt er één maand aan het einde bij).

Reactie van edith janzen op 31 Januari 2016 op 13.00

Jammer dat het pand niet in de Tarn of de Haute-Garonne staat, daar heb je de huurders er altijd zo uit. Vooral als ze netjes betalen, nooit zeuren, geen overlast geven etc. Maar helaas het is een ander departement, en dan gelden de horror vehalen. Sterkte ermee.

Reactie van Wim van Teeffelen op 31 Januari 2016 op 14.17

Hetspijt mij, Hilde, dat ik je moet tegenspreken: een état des lieux is NIET verplicht, maar wel zeer aan te raden. De aanvullende bepalingen in het huurcontract (inderdaad zeer verstandig)kun je ook opnemen zonder état des lieux.

Zie ook mijn eerdere opmerking over de oven.

Wim

Reactie van Augusta op 31 Januari 2016 op 18.39

Dag Marjan,

Je zegt: “Dan kom je erachter dat je 1) niet genoeg weet over de specifieke Franse wetgeving mbt verhuur”

Dan zeg ik op mijn beurt:
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT00000...

In die link staat alles uitgebreid over verplichtingen en rechten die huurders en verhuurders ten opzichte van elkaar hebben.

“2) niet voldoende tijd hebt om je er volop in te verdiepen, naast de full-time baan die we nu allebei in NL hebben.”

Dat is in het geheel geen argument om je kapitaal (woning) niet veilig te stellen! Daarvoor MAAK je tijd! Ook al baal je er bij voorbaat stevig van om in die materie te duiken…

M.I. hebben jullie hoogstwaarschijnlijk te maken met huurders die zeer goed ingelicht zijn! Zij storten de helft van de huur waarbij zij zich, ten onrechte, beroepen op het artikel L831-3 en het artikel L542-2 van de Code de la sécurité sociale om de andere helft niet te betalen.

Kortom als jullie huis geen lekkages vertoont, de elektriciteit aan de normen voldoet en het huis verder normaal bewoonbaar is, dan heeft de huurder niets in te brengen. Ook t.a.v. de oven niet.

Als in het huurcontract geen overeenkomst opgenomen is over bepaalde nodige werkzaamheden die plaats vinden in het begin van de huurperiode, hebben de huurders ook geen poot om op te staan.

Mijn advies:
Ik neem aan dat deze mensen de Franse taal lezen en begrijpen.

1° Print bovenstaande link uit.
2° Print het hier onderstaande ook uit en voeg het aan de eerste link toe. (Uitspraak van het Hof van Cassatie):

"Le locataire ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus1 (Cass. Civ. III : 22.2.94).

Cette position est confirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Douai en ces termes : "le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance" (CA Douai : 3.6.04) et par la Cour d'appel de Toulouse qui a jugé que "le locataire qui a joui de l'appartement loué jusqu'à son départ volontaire n'est pas fondé, pour justifier un défaut de paiement des loyers, à invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'il ne justifie pas s'être trouvé dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux" (CA Toulouse : 15.11.05 / CA Lyon : 5.12.06 / CA Montpellier : 24.5.07)."

Vervolgens schrijf je dat jullie woning geheel voldoet aan de Franse wetgeving, dat jullie als zodanig niet in gebreke zijn maar dat als zij niet tevreden zijn, het hen volkomen vrij staat om ander onderdak te zoeken waarvan jullie hopen dat deze volledig aan hun eisen zal voldoen. Dat jullie hen daarbij vooral geen strobreed in de weg zullen liggen.
Je besluit met de boodschap dat je voortaan niet meer lastig gevallen wil worden met hun futiliteiten en dat je graag de niet voldane huur onmiddellijk op je rekening wil zien verschijnen. Mocht dat binnen een week niet geval zijn dat jullie een officiele aanklacht in zullen dienen.

Die brief stel je op in het Frans met daaronder de Duitse en daaronder weer de Engelse vertaling (Google vertaalt wel en anders vind je hier wel iemand die dat pro deo voor je doet), zodat het ze duidelijk is dat jullie er genoeg aandacht aan besteed hebben, daarbij tevens genoeg van hebben en hun "spelletje" allang doorzien.

Augusta

 

 

 

Reactie van Augusta op 31 Januari 2016 op 19.55

Onnodig er bij te vertellen dat deze brief aangetekend verstuurd moet worden en dat de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en het deel over de uitspraak van het Cour de Cassation geen vertaling behoeven! Die blijven gewoon in de Franse taal.

Mijn excuses voor het ietwat "verfranste" geschrevene hierboven....

Augusta

Reactie van Marjan Onrust op 1 Februari 2016 op 13.21

Mooie adviezen weer! M'n partner is terug uit Myanmar (voor MSF) en we gaan ons hier samen over buigen.

Wel een nieuwe vraag: we willen het huis ECHT verkopen zodra de huurders eruit zijn. Dit alles is het immers niet waard. Waarom is claimen dat we zelf weer van het huis gebruik willen gaan maken een betere reden om te gebruiken bij het opzeggen van de huur, dan de geplande verkoop, die toch ook 1 vd 3 officieel goedgekeurde redenen is? Ik heb al een mandat voor de verkoop, afgegeven aan een onroerend goed agent maar niet actief totdat wij dat zeggen, in handen. Bij voorbaat dank voor nadere uitleg hierover!

Met vriendelijke groet,

Marjan

Reactie van Augusta op 1 Februari 2016 op 14.21

Dag Marjan,

Gebruikmakend van je bericht over de verhuur perikelen, wil ik er ter zijde even op inhaken.

Het is een algemeen begrip dat de staat van huurder in Frankrijk beschermd is. Wat niet inhoudt dat huurders alleen maar rechten hebben!

In het voorgenoemde bericht hebben jullie nagedacht over de toekomst van het Franse huis, en  besloten om terug te keren naar Nederland om er te wonen en te werken.

Het besluit werd genomen om het huis aan te houden en met behulp van verhuur het bedrag van de hypotheek af te lossen. Dat zal over twintig jaar plaats vinden. Daarna zal de verhuur dienen als aanvulling op AOW.

We hebben het hier in feite over een “investering in onroerend goed in Frankrijk voor een Nederlander woonachtig in Nederland” op lange termijn.

Dit is voor mij een reden dat er een lampje gaat branden.

Wat zijn de basisbegrippen van een investering met de grootst mogelijke kans van slagen?

- Kennis:  diepgaande kennis van de Franse wetgeving is onontbeerlijk opdat een investeerder zijn:

- Onafhankelijkheid behoudt: Indien men investeert, is het cruciaal om, van A tot Z, zelf de touwtjes in handen te houden. (Hierbij laat ik het internationaal fiscaal aspect ter zijde omdat mij iedere kennis daarvan ontbreekt). Van ieder tussenpersoon wordt een investeerder afhankelijk en onafhankelijkheid is de basis voor goed investeren!

- Afstand: het is geruststellend voor de investeerder dat hij zelf, vanaf de buitenkant, een oogje kan houden op de staat van het huis door de jaren heen. Indien de huurder alarm slaat over een acute situatie of reparatie, moet de eigenaar in korte tijd ter plekke kunnen zijn om zelf zijn oordeel te vormen. Een huurder zal bovendien minder geneigd zijn misbruik te maken van het feit dat de eigenaar ver weg woont.

Een goede investering met een minimum rendement gaat direct samen met locatie, omgeving van de locatie en infrastructuur (waaronder afstand tot de dichtstbijzijnde stad, scholen, winkels en (para)medische voorzieningen).

Als één van deze onderdelen in Frankrijk ontbreekt, is de kans op in staathouding van het geïnvesteerde kapitaal met dertig procent verminderd.

Dat was dus terzijde....

Als verkoop een oplossing betekent, weet dan wel dat een bezet huis onder de waarde verkocht wordt tijdens het huurcontract. Jullie hebben overigens geen verplichting om de huurder daarover in te lichten. Jullie verkopen het huis mèt huurder, voor hem verandert er niets aan de voorwaarden van het contract wat hij met jullie getekend heeft. Eenmaal verkocht, stel je de huurder op de hoogte van de verkoop met vermelding van de nieuwe eigenaar.

Willen jullie het huurcontract opzeggen dan moet dit 6 maanden voor datum van afloop van het eerste 3-jarig huurcontract gebeuren, per aangetekende brief, waarin je de huurder verwittigt dat het contract niet verlengd zal worden. Wil je het vervolgens na die eerste huurperiode verkopen dan heeft de huurder verplicht voorrang indien hij het zou willen kopen.

Wanneer is het huurcontract precies ingegaan?

Augusta

Reactie van suzywong op 1 Februari 2016 op 14.25

Augusta ik dacht dat de eigenaar wèl verplicht is de huurder op de hoogte te stellen van het feit dat hij het huis wil verkopen en daarbij de huurder dus de gelegenheid moet geven het huis te kopen. Tenminste dat is mij altijd zo geweest hier in Frankrijk tot nu toe.

Reactie van Augusta op 1 Februari 2016 op 14.32

Nee suzywong..... vandaar dat het zo belangrijk is om kennis te hebben van de wetgeving.

Verkoop aan de huurder is verplicht wanneer het einde van het huurcontract in zicht is. Alleen maar in dat geval. Tijdens het huurcontract heeft de verkoper geen enkele verplichting aan de huurder en kan de huurder niets claimen.

Augusta

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• 3
• Volgende ›
• Pagina