Advies gezocht lange termijn verhuur woning

Beste Allen,

Wij hebben gewerkt en gewoond in Frankrijk, eerst in de Gard, later in l'Ain en zijn inmiddels woonachtig in Nederland. We hebben onze laatste woning in de Ain (01210), op 15 km. van Genéve, aangehouden, omdat het op papier zo mooi leek: ookal is de woning 100% gefinancierd en krijgen we met de huuropbrengst niet de volledige hypotheeklasten gedekt (verslechterd door het loslaten van de CHF, aangezien de hypo in CHF is), ALS de hypotheek over 20+ jaar is afgelost hebben we een mooie aanvulling op onze AOW; pensioen hebben we nauwelijks opgebouwd.

Zoals alles wat eigenlijk te mooi om waar te zijn klinkt...het dreigt op een ramp uit te lopen...
We hebben onmogelijke huurders, om u een voorbeeld te geven, ze willen dat we iets komen doen wanneer er een buurkat z'n/haar behoefte in de tuin heeft gedaan, eisen allerlei verbeteringen aan de woning waarin wij met comfort woonden, hebben enkelzijdig de huur verlaagd in afwachting van verbeteringen, terroriseren ons werkelijk met e-mail waarvan de honden geen brood lusten, etc.

Dan kom je erachter dat je 1) niet genoeg weet over de specifieke Franse wetgeving mbt verhuur; 2) niet voldoende tijd hebt om je er volop in te verdiepen, naast de full-time baan die we nu allebei in NL hebben. We wilden de verhuur via een gérance regelen, maar onze huurders hebben zich bij dat buro binnen enkele dagen zo onmogelijk gemaakt dat het buro deze verhuur heeft afgewezen. Alternatieven vind ik niet.

Voordat dit nog verder uit de klauw loopt, ben ik op zoek naar iemand die ons van advies kan dienen. Aan welke eisen moet een woning nu PRECIES voldoen? Kan de verhuurder me dwingen maatregelen te nemen om de douchestraal steviger te maken, om maar een voorbeeld te noemen (nogmaals, wij hebben zelf met plezier 3 jaar in het huis gewoond). Mogen de huurders, zoals ze hebben gedaan, enkelzijdig de huur verlagen in ruil voor ge-eiste verbeteringen? Is een état de lieux verplicht (ik wil er één doen, maar NA een aantal verbeteringen waarin ik wel heb toegestemd, immers moeten ze het huis in de dan bereikte staat opleveren)? Ik las nu juist op de officiele site dat ie optioneel is! Etcetera.

Wie heeft expertise op het gebied van de woningverhuur in Frankrijk? Het huis staat dus in de Ain (01210) en het getekende huurcontract is het standaard 3-jarig contract voor ongemeubileerde woningen. Vanzelfsprekend wil ik betalen voor professioneel advies. M'n partner slaapt er slecht van en mij laat het inmiddels ook niet meer los. Eén ding is zeker: het huis gaat alsnog in de verkoop zodra deze huurders vertrekken.....

Bij voorbaat dank voor tips en advies,

Marjan

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20160130, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van ed posse op 30 Januari 2016 op 19.20: Ja dit hele verhaal is nu dan ook gelijk de reden dat aardig wat mensen toch liever voor verkoop kiezen dan verhuur!

Het inschatten of een bepaalde huurder enigzins normaal is of een totale neuroot of zeurkous of nog erger een persoon die je je huis sloopt, dat vereist toch wel meer dan doorsnee mensenkennis en ook een met risico factor als de gok te willen nemen!

Reactie van Nicole Gregoire op 30 Januari 2016 op 22.16: Stel je vraag via Raad en Daad. Veel succes want zoveel stress is niet fijn.

Reactie van Nicole Gregoire op 30 Januari 2016 op 22.18: http://www.raadendaad.eu

Reactie van En Laurenc op 30 Januari 2016 op 22.49: Marjan, ik leef heel erg met je mee, heb zelf ook een jaar of 8 zeer onaangename huurders gehad, ik zal wel een hele hoop kritiek over mij heen krijgen maar, er bestaan knokploegen om voor jou het probleem op te lossen.....je kunt met huissiers(deurwaarders), advocaten e.d. aan de gang gaan, maar een effectieve manier om ze eruit te krijgen is gewoon hard er tegenin te gaan. Jij hebt gewoon asociale mensen in je huis die maar op één manier snappen hoe de wereld uiteindelijk werkt..

Reactie van Wim van Teeffelen op 30 Januari 2016 op 23.59: Dit is inderdaad een groot probleem in Frankrijk.

Een paar dingen die je misschien op weg kunnen helpen naar een beslissing voor jezelf waarmee je kunt leven:

1. Als je huurders het pand hebben betrokken en dus de facto hebben geaccepteerd in de staat waarin het pand was op dat moment, kunnen zij geen enkele aanpassing eisen, tenzij die als bijzondere bepaling in het huurcontract is opgenomen. In geval er iets kapot gaat kunnen ze wel vervanging of reparatie eisen, voor zover het zaken zijn waarvoor het onderhoud is toegewezen in het huurcontract aan de verhuurder.

2. Het is in Frankrijk niet toegestaan om eenzijdig te besluiten een deel van de huur niet te betalen,om geen enkele reden. Je kunt ze dwingen tot het betalen van de volledige huur d.m.v.een commandement de paiement, uit te geven door een deurwaarder (huissier). Die rekent daar ongeveer €180 voor en die zou je (om sterk te staan bij een eventuele rechtszaak)elke maand moeten laten uitreiken, binnen 30 dagen na het constateren van een te lage huurbetaling. De verhuurders krijgen 2 maanden de tijd om op zo'n commandement te reageren. Doen ze dat niet, dan kun je een proces beginnen.

3.Indien er op dag 1 geen état des lieux is opgemaakt, heeft het nu geen zin meer. Dat betekent dat de huurders de woning volledig kunnen uitwonen, kunnen meenemen of vernielen wat ze willen bij vertrek of uitzetting zonder dat je daar wat aan kunt doen. Je kunt dan alleen nog maar de borg inhouden. Het is erg onverstandig geweest om geen état des lieux op te maken en de kans is groot dat de huurders dat nu niet meer accepteren!

4. Indien ze volharden in te late huurbetaling ondanks de commandements de paiement, kun je dus een zaak beginnen. Dat kost je minimaal rond de €500-€1000 aan advocaatkosten en deurwaarderkosten. En meestal een klein jaar voor de zaak voorkomt. De kans is zeer groot dat de zaak uiteindelijk niet voorkomt, maar je bent de kosten wel kwijt. De huurders zullen typisch vlak voor de rechtszaak de achterstallige huur betalen. Als te lage huurbetalingen continueren kun je een tweede zaak beginnen en nu voor uitzetting. Die ga je, €1000 en een jaar verder wel winnen. Vergeet het maar om al je gemaakte kosten dan te kunnen verhalen op de verhuurders. Franse rechters kennen belachelijk lage vergoedingen toe.

5.Met een uitzettingsbevel op zak duurt het gemiddeld 0,5-1 jaar voordat de uitzetting werkelijk plaatsvindt en de procedure moet goed getimed worden Reken even mee: B.v. een uitzettingsbevel gedateerd op 1 februari van de rechter moet door een deurwaarder worden aangeboden middels een 'commandement de quitter les lieux'. Dat kan pas na de winterstop (van 1 november tot 1 april), dus in dit voorbeeld pas per 1 april. De huurders hebben 2 maanden de tijd om na te denken of ze gevolg geven aan dit bevelen. Zo niet dan kun je de politie inschakelen om ze letterlijk buiten te zetten. Ook de politie mag hier 2 maanden nadenken. We zijn dan aangeland op 1augustus als eerste mogelijke uitzettingsdatum. Als ze vervolgens protest aantekenen, of er ontstaat enige vertraging in de procedure dan is het zo weer 1 november en kunnen ze weer niet worden uitgezet tot 1 april.

De hele procedure gaat je dus 2,5 tot 3 jaar duren, plus een fors bedrag aan euro's aan kosten plus slapeloze nachten. Mijn advies: nu al per aangetekende brief met bericht van ontvangst of per exploot van de deurwaarder de huur opzeggen per datum eerste opzegmogelijkheid (= datum ondertekening +3 jaar) en de komende jaren vergeten dat je een huis hebt in Frankrijk. Als er dan nog huur binnenkomt is het alleen maar mooi meegenomen. Zorg dat je twee maanden voor afloop alsnog een commandement de quitter les lieux laat bezorgen door de deurwaarder. En als het hele huis niet is uitgewoond als ze weg gaan, dan heb je geluk gehad.

Het is dit of anders de methode van En Laurenc...

Sterkte

Wim

Reactie van Peter en Marion van Osselen op 31 Januari 2016 op 1.04: Wat een ellende voor jullie. Maar sinds de crisis is het voor zo veel mensen al een illusie gebleken dat hun huis later een appeltje voor de dorst zal zijn. Je mag blij zijn als je er geen restschuld aan overhoudt.
@ Wim: is het in Frankrijk niet zo dat je huurders uit kan zetten omdat je het huis wilt gaan verhuren aan een dochter, zoon of ander familielid ? Misschien heeft Marjan een kind dat (tijdelijk) het huis wil gaan bewonen ? In ieder geval veel sterkte.

Reactie van Tournesol op 31 Januari 2016 op 9.36: Héél vervelend voor jullie dat dit jullie overkomt! Te meer omdat het overgrote deel van de huurders in Frankrijk zich wél netjes gedraagt en op tijd de huur betaalt.
Wim van Teeffelen legt het allemaal netjes uit en geeft een goed advies: direct de huur opzeggen en dan de resterende tijd 'uitzitten'. Misschien kan ik er nog aan toevoegen dat je vanaf nu alle contacten via een advocaat laat lopen om van de directe ellende verlost te zijn. Blokkeer ook de email van de huurders en/of neem een ander emailaccount en neem een ander telefoonnummer. Wel zo goed voor jullie nachtrust.

Reactie van Mar 71340 op 31 Januari 2016 op 11.14: sterkte

ik weet er alles van ik had huurders die niet betaalden en van mijn huis een puinhoop maakte

We zijn nu na 5 maanden hun spullen die er nog stonden aan het opruimen 150 dozen met troep

Ik weet wat slapeloze nachten zijn

Raad en Daad hebben me goed geholpen met advies

Reactie van Jeannette op 31 Januari 2016 op 11.16: Heel erg nare situatie.

Het verhaal van Wim schetst de zaak goed.

Behalve dan dat je als eigenaar maar om drie redenen een huurcontract kunt beëindigen, ook aan het einde van het contract (het einde van het contract is niet op zich een reden om het niet te vernieuwen!); of omdat je er zelf weer wilt gaan wonen (of inderdaad een familielid oid), of je wilt het verkopen, of omdat er andere zwaar wegende redenen zijn die je dan ook moet onderbouwen (wanbetaling, wangedrag etc van de huurder).

Als je, zoals Wim suggereert nu de huur opzegt, zou ik dat wel heel zorgvuldig doen, dwz, laten controleren door een professional (advocaat, notaris of professional in (ver)huur) .

De kleinste fout en je zit er weer voor 3 jaar aan vast!

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/723-resiliation-...

Verder zou ik wél nu al reageren naar de huurders, en een dossier opbouwen door steeds kenbaar te maken dat men, inderdaad onrechtmatig, de huur niet volledig voldoet (de huurder heeft daar niet het recht toe!). Dit dus in tegenstelling met wat Wim aanraadt. Daarin moet je inderdaad steeds kiezen tussen het geld dat je daar aan moet besteden en dat wat het je op de lange termijn oplevert; namelijk dat ze eruit gaan. Een nieuwe douchekop of overlast van buurkatten is natuurlijk niet een probleem van de eigenaar, dat moet je weerleggen. Bewaar sowieso alle correspondentie en e-mails!

Ga naar een professional zodat de brief ter beëindiging van het huurcontract in ieder geval stipt volgens de regels en binnen de termijnen gebeurt.

Sterkte en succes!

Reactie van Marjan Onrust op 31 Januari 2016 op 12.32: Wow, ontzettend bedankt voor alle reacties, ookal is het geen goed nieuws. Dat er hier als serieuze suggestie een knokploeg wordt aangeraden geeft wel aan hoe groot het probleem kan zijn. Ik sta helemaal achter goede huurdersrechten, maar Frankrijk maakt van de bescherming van de verhuurder duidelijk een zooitje; althans in de uitvoering ervan. Een procedure beginnen ga ik liever uit de weg, gezien jullie waardevolle commentaar....

Ik ga aan de slag met jullie verdere tips. Ontzettend bedankt.

In reactie op sommige punten van Wim:

1. Ondanks het feit dat toen wij eruit gingen ik het huis helemaal ben nagelopen en van binnen en buiten vers in de verf heb gezet, heb ik een lijstje met reparaties/verbeteringen opgenomen in het huurcontract. Ik heb hiervoor namelijk 1 jaar lang een huurder gehad (de eerste dus), die het huis niet in perfecte staat heeft achtergelaten. Te denken valt aan vlekken op nieuwe vloerbekleding en een kapotte deur. Maar daarenboven eisen de huurders dus steeds meer. Fijn te weten dat ze daarvoor idd geen poot hebben om op te staan. Hele praktische vraag: ze claimen nu ineens dat de oven kapot is en al was toen ze onze woning betrokken. Is dat een voorwerp dat ik als huurder moet laten vervangen, of valt dit onder: door de woning te betrekken hebben ze hem aanvaard in de staat waarin ie toen was m.u.v. het lijstje aanpassingen opgenomen in het huurcontract?

3. Zij willen juist wel een état. Het zijn zelf geen Fransen (een Duitser en een Indiase, allebei met grote Zwitserse inkomens overigens, hij in consulting en zij op een goede post bij de UN) en ook niet voldoende op de hoogte denk ik van de letter vd wet. Heeft het geen enkele zin meer om er één uit te voeren nadat het lijstje afgesproken verbeteringen is uitgevoerd? Enneh...is een état nu optioneel of verplicht?

Nogmaals dank,

Marjan