Het Offre d’Achat (vervolg)

Dit is een aanvulling op mijn stukje op dit forum van 24 januari jl over het Offre d'Achat. Handig om dat stukje eerst te lezen om te begrijpen wat dat voor een ding is: https://www.nederlanders.fr/profiles/blogs/het-offre-d-achat.

In mijn eerdere artikel ging het over een door de makelaar van de verkoper opgesteld Offre d'Achat en het nut van dit instrument voor de verkoper, de koper en de makelaar. Lees vooral ook de interessante uitwisseling met een echte makelaar, Joost Kubbe, in navolging van dat artikel.

De conclusie blijft: een Offre d'Achat heeft niet veel juridische kracht, maar is toch een handig document voor de partijen. Niet onmisbaar, maar best aardig om te hebben.

Nu het misbruik van dit instrument dat mij (beter gezegd: een van onze klanten) is overkomen. Een stel vond een huis dat hen aanstond via Le Bon Coin. Het was een advertentie van een particulier en na initieel en moeizaam telefooncontact en later mailcontact kwam het tot een afspraak voor een bezichtiging. Het moet gezegd, toen ik (veel later) werd ingeschakeld door deze kopers en de voorgaande mail uitwisselingen las, bleek dat deze verkopers uitstekend voorbereid waren. Ze hadden al het complete DDT opgestuurd (minder dan een jaar oud), alsmede het SPANC-rapport over de septic tank. Ze hadden keurige plattegronden gemaakt, een officiële kadastrale kaart en zelfs een Certificat d'Urbanisme (van een half jaar oud) opgestuurd. En alle vragen die de kopers hadden kunnen bedenken, nog allemaal voor de eerste bezichtiging, waren keurig beantwoord. In al die bijlagen zaten slechts enkele kleine dingetjes, waar de verkopers ook heel open over waren. Voor de kopers geen showstoppers, dus ze togen naar de Bourgogne voor de bezichtiging.

Die viel helemaal goed uit! Het huis vonden ze prachtig, de verkoper alleraardigst, de gemelde mankementen overkoombaar en er werd dus al snel over de prijs onderhandeld. Bij het tweede bezoek, de dag erop, werd een prijs overeengekomen. De verkoper vroeg toen aan de kopers om hun bod te bevestigen door ondertekening van een Offre d'Achat, die al klaar lag en deze kopers hadden net bovenstaand artikeltje gelezen en begrepen dat dat helemaal geen kwaad kon. De verkopers hadden nog gemeld dat deze Offre d'Achat was opgesteld door de notaris, ten behoeve van een vorige koper, maar die koop was helaas niet doorgegaan, dus vonden ze het handig om die Offre d'Achat te hergebruiken. Kwestie van andere namen invullen van de kopers. Toen ik dat hoorde, begin ik wantrouwend te worden? Een Offre d'Achat opgesteld door eennotaris?? In principe is dit best denkbaar, ik heb het alleen nog nooit meegemaakt.

Op de weg terug naar Nederland, na het ondertekenen van het Offre d'Achat en met de kopie in de hand, begonnen ze argwaan te krijgen en belden ze mij. Dus ik vroeg om een kopie en na ontvangst heb ik dat gelezen...

In het vorige artikeltje over dit onderwerp kwam in de discussie naar voren dat de meeste verkopers nette mensen zijn, maar dat is niet het geval in dit verhaal. Wat hadden de verkopers gedaan? Ze hadden het door de notaris opgestelde compromis de vente genomen en daar alle bepalingen uitgesloopt, die bedoeld waren voor bescherming van de kopers: alle opschortende voorwaarden, de overlijdensclausule, de sinistre-bepaling, en alle eigen verklaringen omtrent de equipement. Alles bij elkaar opgeteld, was dit een normale, door een notaris opgesteld compromis de vente minus twaalf gebruikelijke bepalingen. Maar wat er nog wel in stond: de bepaling dat de tien dagen bedenktijd zouden ingaan daags na ondertekening van dit document. De vorige kopers hadden afgehaakt op basis van het niet verkrijgen van een financiering, bleek later, dus er lag een  compleet compromis de vente, inclusief alle verplichte bijlagen en dat hadden deze verkoeprs gebruikt. Maar klaarblijkelijk wilden ze niet dat kopers na twee maanden weer onder de koop uit zouden kunnen, dus ze hebben vakkundig aller eruit gesloopt wat maar enigszins ter bescherming was van de kopers, plus alle verwijzingen naar de notaris er er 'Offre d'Achat' boven gezet. Ja, dat is allemaal mogelijk als de notaris het compromis de vente aanlevert in de vorm van een gewoon word-document.

De kopers hebben tijdig gebruik gemaakt van hun 10 dagen bedektijd en een aangetekende brief gestuurd naar deze verkopers. Ze overwegen nu of ze toch nog het huis willen kopen, maar dan nooit meer via een Offre d'Achat, maar alleen nog maar via een echt en compleet door de notaris opgesteld compromis de vente.

Dus ik moet nog één advies toevoegen: teken nooit een Offre d'Achat, tenzij opgesteld door een makelaar (desnoods een notaris).

Wim