Doe een bod!

Typische Nederlandse kopers op de Franse huizenmarkt: een huis vinden op een makelaarssite en de makelaar een mail sturen, vaak met meerdere gedetailleerde vragen over wat alles en nog wat: van technische vragen over de staat van de fundering t/m het dak tot aan vragen over het bestemmingsplan, de plannen voor windmolens in de buurt en nog veel en veel meer. Resultaat: geen antwoord van de makelaar. Dus: nog een mail naar de makelaar, een beetje bozig in door een computervertaalprogramma vertaald Frans (moet je eens proberen: lijkt vaak nergens naar), of in het Engels. Geen antwoord. Dan gaan ze bellen, in het Engels…. Moet ik nog verder gaan?

Vaak bellen ze dan mij en dat gesprek begint met een hele klaagzang over de Franse makelaardij….

Maar als ze wel antwoord krijgen van een goedwillende makelaar, en wie weet zelfs in het Engels (of zelfs in het Nederlands, het aantal Nederlandstalige agenten op de Franse markt neemt jaarlijks toe), dan doet zich het volgende probleem voor: kun je wel gaan kijken? Hoe zit het met de confinement, de avondklok, het doorreizen van België? Ik kan klanten redelijk goed vertellen hoe de regels zijn op elk gewenst moment, maar elke weer verandert er wel iets. Momenteel is reizen en dus de bezichtiging van een aan te kopen woning mogelijk, maar er zit wel een quarantaine-verplichting achteraan. Veel potentiële kopers stellen de trip dus nog maar even uit en vragen de makelaar om het pand vast te houden of om ze een optie te geven. Het antwoord van de makelaar daarop is meestal vriendelijk en nietszeggend, maar de potentiële kopers zien niet het éénvingerige gebaar dat de makelaar naar zijn telefoon maakt, nadat de potentiële kop[er heeft opgehangen.

Hoe dan wel? Doe een bod! Ja, ongezien! DOE EEN BOD! Op het moment dat een potentiële koper een bod doet, ongezien, neemt de makelaar hem ineens zeer serieus. Natuurlijk kunnen alle vragen beantwoord worden, natuurlijk kan hij even langs de Mairie lopen om het bestemmingsplan in te zien, natuurlijk gaat hij vragen aan de verkoper of er houtworm zit, of merules, of…enz, enz, enz.. Zelfs als de onmogelijkheid van reizen aanhoudt, kan er over een bod onderhandeld worden per telefoon of mail, de koper kan een mooie offre d’achat tekenen, door de makelaar opgesteld. Dee notaris kan aan de slag om het compromis de vente op te stellen, alle technische onderzoeken kunnen of afstand worden geregeld en uitgevoerd, allemaal ZONDER dat de koper het pand heeft gezien. Op de dag dat hij dan eindelijk kan reizen ligt alles klaar, de koper heeft het compromis de vente laten lezen door iemand die eerder zo’n ding heef gezien, en er hoeft alleen nog maar getekend te worden.

De grote dag breekt aan: de bezichtiging. Er zijn een paar mogelijkheden:

- de koper vind het pand prachtig, de makelaar heeft geen woord te veel (of te weinig) gezegd, hij tekent ter plekke het compromis de vente en iedereen blij.

- het pand of de plek is walgelijk, de makelaar is vele gebreken ‘vergeten’ te vermelden en de foto’s blijken van 10 jaar geleden. Vijf minuten kost het deze kopers om te beslissen om dit pand niet te kopen, misschien nog wel minder. Dan lopen ze gewoon weg, ze tekenen het compromis de vente niet en ze zijn niemand iets verschuldigd, noch de verkoper, noch de makelaar, noch de notaris. Jammer dat zo weinig Nederlandse huizenkopers in Frankrijk weten dat het echt zo gemakkelijk is.

- er is nog een derde mogelijkheid: de kopers willen het huis wel hebben, maar beseffen dat ze teveel hebben geboden. Ze gaan dan, desnoods tien minuten voor de geplande ondertekening van de acte authentique, opnieuw in onderhandeling over de prijs. Het kost de notaris twee minuten om de prijs aan te passen in het al kant-en-klare compromis de vente. Overigens: in mijn ervaring is het vlak voor de ondertekening nog eens onderhandelen over de prijs, een typisch Franse gewoonte: de Franse koper wil toch nog even, vlak voor ondertekening ‘une petite geste’…. Ik zie niet veel Nederlanders dit doen.

Het is vrijdag, einde van de werkdag, ik ben al drie weken bezig met klanten die na non-reacties van de makelaar zich uiteindelijk heeft laten overtuigen om ongezien een bod te doen op basis van alleen de makelaarsadvertentie. Ik had met de notaris een ondertekeningssessie geregeld voor vanmiddag. Vanochtend zijn ze wezen kijken en vanmiddag lieten ze weten dat het huis helemaal aan de verwachting voldeed, maar omdat de tuin een enorme puinhoop was (ook de verkoper was er al sinds vorig jaar zomer meer geweest), was de verkoper bereid om nog wat van de prijs af te doen. Ze hebben vanmiddag het compromis de vente getekend, op een tafeltje op de parkeerplaats van het notariskantoor. Deze notaris liet niemand in zijn kantoor.

Dus ook in coronatijd kun je een huis kopen in Frankrijk, al moet je soms creatief zijn om dat gedaan te krijgen.

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20210219, Geldzaken, Woningen Algemeen

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 22 Februari 2021 op 16.48: Wellicht het gegeven dat grote delen van Frankrijk nog amper fatsoenlijk breedband heeft. Het inladen van pagina's door klanten duurt dan veel te lang bij een hoge kwaliteit foto's. Natuurlijk is dat wel te ondervangen maar daarvoor is toch weer wat betere software nodig dan de gemiddelde makelaar tot zijn beschikking heeft.
Iedere makelaar heeft z'n eigen website laten bouwen, voor niet te veel geld natuurlijk, en die programma's draaien vaak ook al jaren zonder noemenswaardige aanpassing. Verouderde techniek.

Reactie van David op 23 Februari 2021 op 9.15: Beste Wim, hartelijk dank voor de informatie. Ik begrijp nu veel beter waarom makelaars 9 van de 10 keer niet reageren of maar met halve informatie over de brug komen.

Reactie van Joost KUBBE op 23 Februari 2021 op 22.58: Na dit alles met een kennersblik gelezen te hebben, ben ik van mening dat het geheel voor de nl koper te technisch is, er wordt gegoocheld met offre d'achat, compromis de vente, promesse de vente, acte authentique, bovendien haalt Wim zelf acte authentique en compromis de vente door elkaar: Ze gaan dan, desnoods tien minuten voor de geplande ondertekening van de acte authentique, opnieuw in onderhandeling over de prijs. Het kost de notaris twee minuten om de prijs aan te passen in het al kant-en-klare compromis de vente.

Kortom onbegrijpelijk voor de aspirant nl koper.

Toen de 7 dagen bedenktijd ingesteld werden bijna 20 jaar geleden, maakten de engelse kopers er een sport van (op aanraden van hun engelse adviseurs) tijdens hun bezoek aan Frankrijk voor elk huis dat ze leuk vonden een compromis de vente te tekenen, dat ging toen nog vlug op een doordruk formulier. Thuis gekomen legden ze alles naast elkaar en zegden alle cdv's, behalve die van het uitverkoren huis, af. Niet leuk voor de andere verkopers. Na korte tijd werden de engelse koper toen niet meer voor serieus genomen.

Wim doet nu een beetje hetzelfde, onder het motto: Franse makelaars allemaal verrot, ik zie het iets genuanceerder: Als je de franse taal niet geheel beheerst, laat je dan leiden door een nederlandstalige makelaar in Frankrijk, die zal proberen de belangen van koper en verkoper in harmonie te brengen (tenslotte moet je na de aankoop met de dorpsbewoners, die de verkoper goed kenden, verder samen leven), of neem een nl adviseur in de arm, die alleen jouw materiele belang voor ogen heeft, met het risico dat de nl kopers spoedig ook voor onbetrouwbaar versleten worden in de franse volksmond, hetgeen het samenleven of integreren zal bemoeilijken

Overigens het sprookje dat de prijzen op het franse "platteland" omhoog vliegen wil ik graag meteen ontzenuwen, er wordt inderdaad vlotter verkocht, maar van prijsverhoging is volgens onze waarneming niets te merken.

Joost Kubbe, makelaar en meer.

Reactie van Wim van Teeffelen op 24 Februari 2021 op 0.30: Sorry Joost, voor de verspreking. Natuurlijk kan er vlak voor de ondertekening van de acte authentique niets meer veranderd worden, ik bedoelde natuurlijk het compromis de vente.

Als ik niet duidelijk genoeg ben voor Nederlandse kopers, dan spijt me dat werkelijk, maar Franse makelaars maken het de kopers ook bepaald niet gemakkelijk. Een simpel mailtje of papiertje met een bod erop wordt steeds meer opgeblazen. Eerst hadden we een offre d'achat, soms een offre de vente, met veel juridische tekst en handtekeningen en alles (niets meer waard dan een mailtje met een bedrag als bod). En laatst had ik een 'Proposition d'achat' van maar liefst 3 pagina's. Drie! (nog altijd niets meer waard dan een éénregelig mailtje met een bod).

En mocht ik eerder niet duidelijk zijn: er is maar 1 document waar alles om draait: het compromis de vente (of een iets aangepaste versie, promesse de vente, genoemd). Alles wat daaraan vooraf gaat is (vaak door makelaars gegenereerde) fluf. Alles daarna komt gaat bijna altijd vanzelf, tot en met de acte authentique, als het compromis de vente maar goed is. Zo duidelijk genoeg, Joost?

Je weet dat ik helemaal niets tegen Franse makelaars heb, ook niet de Nederlandse makelaars op de Franse markt, maar ik heb wel iets tegen het systeem, waar je in ruil voor gemiddeld 6,5% courtage nauwelijks service krijgt als koper. Verkopers (zeker in de huidige verkopersmarkt) maken ongegeneerd gebruik van het systeem door hun huis bij vijf makelaars te koop te zetten om vervolgens de ene makelaar met zijn potentiële koper uit te spelen tegen een andere makelaar met zijn potentiële koper. Een van de makelaars gaat dit verliezen en heeft dus kosten gemaakt zondert enige omzet. Geen wonder dat makelaars terughoudend zijn om veel tijd (en dus geld) te stoppen in een koper waarvan ze nog niet weten of hij serieus is. Ik heb me eens laten vertellen dat een gemiddelde makelaar maar in 10% van alle advertenties die hij in zijn etalage heeft hangen daadwerkelijk de courtage ontvangt (waarmee de gemiddelde courtage ineens nog maar 0,65% wordt, de helft van wat een Nederlandse makelaar aan courtage ontvangt).

Ik schaam mij er dus niet voor dat ik kopers bewapen om het systeem (soms inclusief de verkoper) te bevechten. En er zijn zo weinig Nederlandse kopers in vergelijking tot Franse, dat ik niet bang ben dat Nederlandse kopers een 'reputatie' krijgen. Als ik daar al eens iets van hoor, van Franse notarissen (zelfs wel eens van een Franse makelaar) is dat Nederlandse kopers in elk geval recht door zee zijn (ja ik weet het, op het botte af).

De 10 dagen bedenktijd is een wettelijke regeling, bedoeld om kopers tegen uitwassen te beschermen van verkopers en hun makelaars die een enorme kennisvoorsprong hebben (zeker als het gaat om Nederlandse kopers, die ook nog eens een taal- en culturele achterstand hebben). En soms beschermt deze regel ook kopers tegen zichzelf. Elke suggestie dat het 'eigenlijk niet netjes' is dat een koper daar gebruik van maakt, is in tegenspraak met wat de wet heeft bedoelt. Dat makelaars enorm balen als kopers gebruik maken van hun 10 dagen bedenktijd snap ik prima. De makelaar heeft al het werk al gedaan en eindigt uiteindelijk zonder betaling. Maar je weer net als ik dat makelaars kunnen voorkomen dat klanten gebruik maken van de 10 dagen bedenktijd door eerlijk en open te zijn over het aan te kopen pand.

En Joost, ik schrijf helemaal nergens dat 'Franse makelaars allemaal verrot zijn!' Integendeel!

Volgens de INSEE zijn de Franse huizenprijzen in 2020 gestegen met ruim 7%. De grootste jaarlijkse prijsstijging die ik heb meegemaakt sinds ik dit werk doe (en dat is pas 16 jaar). Ik heb niet onderzocht of de stijging in de steden groter was dan op het platteland, dat zou best kunnen. Maar ik zie het ook aan mijn eigen dossiers: substantieel hogere prijzen dan een paar jaar geleden.

Ik denk dat een goed geïnformeerde en/of begeleide koper, goed is voor een probleemloze aankoop in Frankrijk en dat zou ook goed moeten zijn voor eerlijke verkopers en hun makelaars. Het is alleen maar slecht voor verkopers of makelaars die wat te verbergen hebben. En de mythe dat een makelaar de belangen van de koper even goed behartigt als die van de verkoper, daar moet je echt mee ophouden, Joost, dat gelooft geen koper meer, die één keer een poging heeft gedaan iets te kopen op de Franse markt en een belangentegenstrijdigheid heeft doorgemaakt met de verkoper...

Wim

Reactie van Advies+Keuring Wilm Snellenberg op 24 Februari 2021 op 10.14: @Joost, hoe dom schat je de gemiddelde nl-koper in?

Reactie van Joost KUBBE op 27 Februari 2021 op 23.03: Wim, onze verschillen van inzicht zijn wederom bevestigd, maar wie heeft de wijsheid in pacht ?

Wilm, ik schat mijn kopers zeker niet dommer in dan ik zelf ben !

Joost Kubbe, makelaar en meer.

Reactie van Lien op 27 Maart 2021 op 20.29: Wil een van de deskundigen hier mij nog een keer vertellen wanneer nou de 10 dagen regeling ingaat?
Na het ondertekenen van een offre d'achat of pas later in het proces?
Ik meen te begrijpen pas later maar ga nu toch twijfelen...

Reactie van Wim van Teeffelen op 27 Maart 2021 op 23.49: De bedenktijd van tien dagen gaan in als de notaris officieel heeft vastgesteld dat zowel de koper als de verkoper het compromis de vente hebben getekend. Indien iedereen op het kantoor van de notaris was, gaan de tien dagen dus daags daarna in. In geval iemand per volmacht heeft getekend, dus pas later. Zeker niet na de ondertekening van de offre d'achat. In geval er geen compromis de vente voorafgaat aan de acte authentiek de vente, dan gaan de tien dagen in daags nadat de koper het definitieve concept van de acte authentiek heeft ontvangen van de notaris.

Wim