Plus value en micro entreprise

Reactie van Rudolf op 3 Maart 2020 op 6.25

Je spreekt over een "woonhuis". Dus ik neem aan dat je in dit huis woont, het is geen "tweede" huis denk ik. In dat geval is er geen plus value. Plus value wordt alleen berekend over de winst bij verkoop van een "tweede" huis. 

Reactie van Eva op 3 Maart 2020 op 8.19

 Bedankt voor je reactie Rudolf, we wonen er inderdaad al 8 jaar en het is geen tweede huis voor ons, dat het geheel wat we verkopen ( prive ) is en ook een gedeelte onderdeel uitmaakt van een micro entreprise maakt dus niet uit voor de plus value? Voor het woonhuis wisten we inderdaad dat er geen plus value is als het je hoofdwoning is, maar wist niet zeker of ze het uitsplitsen...

Reactie van Aire Les Biefs op 3 Maart 2020 op 9.09

Ik denk dat wat Rudolf hier boven aangeeft helemaal klopt! Het huis staat niet op naam van de micro-entreprise  en er is geen waardebepaling van de gite, dus dat zou helemaal niet kunnen!

vraag het eens aan een/de makelaar, die weet het misschien wel!

Reactie van Erwin Derksen op 3 Maart 2020 op 9.24

Het gedeelte dat zakelijk gebruikt wordt zal wel onder de plus value vallen. Het privégedeelte niet omdat dat jullie primaire woning is. Welk gedeelte van de verkoopsom onder de plus value gaat vallen en wat niet dient de notaris te bepalen. Bij mijn weten zijn daar geen duidelijke regels voor.

Ons huis staat ook te koop en wij zitten in dezelfde situatie, de makelaar, noch de notaris kon ons veel meer vertellen dan bovenstaande info.

Reactie van Jeannette op 3 Maart 2020 op 9.49

Alle veronderstellingen zijn een slag in de lucht, niemand onderbouwt zijn bewering met wetgeving!

Neem dus niets voor waar aan, uit volgende jurisprudentie blijkt dat zelfs de chambres d'hôtes niet vrijgesteld zijn van plus-value!

https://www.onb-france.com/actualites/plus-value-vente-residence-pr...

Leg het dus een notaris voor en vraag naar de wetgeving hieover want die is er wel degelijk!

Reactie van edith janzen op 3 Maart 2020 op 10.59

Aan een notaris voorleggen is geen goed idee. Doorgaans willen zij, desnoods tegen alle wetgeving in, je de plus value laten betalen. Alsof ze er zelf een commissie over krijgen bijna. Dat moet dan weer teruggedraaid worden door een hierin gespecialiseerde advocaat. Althans dat zijn mijn ervaringen in Haute-Garonne en Tarn. Maar er bestaan uiteraard ook nette en correcte notarissen. Ik ken er verder niet een. De gites sluiten en het als woonhuis bij je eigen huis meetellen kan ook, maar daar zijn termijnen voor. Dus hoeveel maanden je 'woont' voorafgaand aan het tekoopzetten. Na te zoeken in jurisprudentie. Het loont om een specialist er tevoren op te zetten.

Reactie van Lodewijk Lievendag op 3 Maart 2020 op 13.24

@edith Het is uiteindelijk de notaris die de plus value moet vaststellen dus. Niet overleggen met hem lijkt een raar advies. Overleg met de notaris en als die met een deal komt die niet lijkt te kloppen komt je een stap verder, wellicht zelfs bij een andere notaris. Het zelf beter weten is alleen zinvol als je de waarheid weet. Vraag het eens aan Wim van Teeffelen, die weet in iedergeval hoe het gaat met ondernemingen.

Het lijkt mij niet dat de Micro Entreprise eigenaar is van het onroerend goed en ik weet ook niet of er sprake is van een fonds de commerce bij een MiE. Beëindig de onderneming... moet je dan iets afrekenen voor een MiE? 

Reactie van Wim van Teeffelen op 3 Maart 2020 op 16.13

Het spijt,me, maar er wordt nogal in het wilde weg gespeculeerd door de regeerders op deze vraag. In elk geval heeft het er niets mee te maken of de gîte is gecreëerd of niet sinds de aankoop. En laten we er geen chambres d'hôtes bijhalen, daar is de situatie aanzienlijk ingewikkelder dan bij gîtes, waar de regels toch erg duidelijk zijn. En natuurlijk doet de notaris de aangifte taxe sur la plus-value. De ene notaris is een schijtert, die bang is de belastingdienst te kort te doen, de andere notaris heeft wat meer ruggengraat. Maar uiteindelijk moet je zelf de regels kennen om desnoods de notaris ter verantwoording te roepen als hij een plus-value aangifte wil doen die nodeloos in jouw nadeel is.

Hoe zijn de regels dan wel:

1. Het is alleen de eigenaar van onroerend goed die een aanslag plus-value krijgt na verkoop (inderdaad alleen als er winst gemaakt wordt en niet als er sprake is van een résidence primaire). De micro-entreprise, of elke andere vorm van exploitatiebedrijf, doet er niet toe.

2. Als je als huiseigenaar nooit de gîte hebt aangegeven met formulier CERFA 14004 bij de gemeente en je hebt hem toch verhuurd, maar je bent nooit betrapt, dan ben je nu spekkoper: je betaalt geen taxe sur la plus-value over de waarde van de gîte bij verkoop. Idem voor een mini-camping die je illegaal hebt geexploiteerd, zonder daarvoor ooit een déclaration préalable (CERFA 13703) te hebben ingediend bij de gemeente. Idem als je een andere soort camping hebt en daarvoor nooit een permis d'aménager (CERFA 13409) hebt aangevraagd.

3. Heb je één van bovenstaande stappen wel gezet, dan heb je aan de belastingdienst (via de gemeente) aangegeven dat een deel van je onroerend goed moet worden beschouwd als 'zakelijk onroerend goed'. In al deze aanmeldingen (CERFA 14004, 13704, 13409) heb je het aantal m2 opgegeven wat beschouwd moet worden als zakelijk gebruik.

4. Alle bij 3. genoemde formulieren hebben er toe geleid dat je een verzoek tot het doen van aangifte Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) hebt gehad. Dat geldt ook voor micro-entreprises. Het doet er niet toe of je ook daadwerkelijk CFE hebt betaald, het gaat erom dat je een aanslag hebt gekregen, waarmee de belastingdienst wil zeggen: je bent mogelijk belasting verschuldigd over dat gedeelte van je onroerend goed wat je zakelijk exploiteert. Overigens heb je dan over dat zakelijke gedeelte vrijstelling taxe d'habitation, maar dat is een andere discussie.

5. Bij verkoop van het onroerend goed verkoop je dus in feite twee dingen: je résidence primaire (vrijstelling plus-value) en je zakelijk onroerend goed: wel plus-value aangifte (nogmaals: aangifte wil niet zeggen dat je ook iets moet betalen, dat hangt van de hoogte van de winst af en de grootte van het zakelijk onroerend goed).

6. De berekening die de notaris vervolgens maakt is helemaal niet zo ingewikkeld: Eerst bepaalt de notaris de waarde van de grond.  Dat doet hij aan de hand van de gemiddelde grondprijzen in de regio. Laten we zeggen dat de verkoopprijs € 200.000 is en de aankoopprijs €100.00. Dan laat ik alle aftrekposten voor deze discussie even weg.
- Als het onroerend goed een totale grondoppervlakte heeft van 10.000 m2, waarbij €1/m2 als normale grondprijs wordt beschouwd, is de grond €10.000 waard bij verkoop en de gebouwen € 190.00. Bij de aankoop wordt dan gerekend met € 5.000 voor de grond en € 95.000 voor de gebouwen
- ls van die grond 2000 m2 (=20%) aangegeven als camping dan wordt van de waardevermeerdering van de grond van € 5000 slechts 20% meegenomen voor de aanslag taxe sur la plus-value, dus €1000 winst.
- Dan de gebouwen. Laten we zeggen dat het onroerend goed in totaal 200 m2 bewoonbaar oppervlak heeft, waarvan 50 m2 aangegeven als gîte. Dan betekent dat 25% van de waardevermeerdering van het onroerend goed onderhevig is aan taxe sur la plus value. De waardevemeerdering in dit voorbeeld is van € 95.000 naar € 190.000, dus € 95.000. Slechts 25% daarvan wordt meegenomen, dus € 23.750.
-In dit voorbeeld betaal je dus over € 24.750 taxe sur la plus value. Hoeveel dat is hangt uiteraard, zoals iedereen wel weet, af van het aantal jaren dat je eigenaar bent geweest.

Bovenstaande berekening wordt iets ingewikkelder als het aantal m2 bewoonbaar oppervlakte gedurende het eigendom is gestegen, of als gîte of camping niet onmiddellijk bij aankoop zijn opgegeven, maar ook daar zijn redelijk simpele rekenmethodes voor.

Als een notaris deze berekeningen te ingewikkeld vindt, kun je hem altijd e.e.a. voorrekenen. In dat geval zal hij jouw berekening moeten overnemen of zijn eigen berekening moeten onderbouwen. Ik heb het eerste al meermalen meegemaakt. Overigens het tweede ook al een keer.

Wim

Reactie van Aire Les Biefs op 3 Maart 2020 op 16.22

@Wim! 

helder verhaal

Reactie van Wim van Teeffelen op 3 Maart 2020 op 16.25

Ik wil nog op twee puntje hierboven reageren:

- Nee, een micro-entreprise creëert geen fonds de commerce en kan dat dus ook niet verkopen.

- Ophouden met de exploitatie om zo taxe sur la plus value te ontlopen is mogelijk. Dat betekent de aangifte van exploitatie of de déclaration préalable officieel intrekken. De permis d'aménager kun je niet teruggeven, maar je kunt wel besluiten hem niet meer te gebruiken. Je moet dan ook wel heel echt stoppen met de exploitatie, want dit soort bewegingen zijn heel ongewoon en de belastingdienst zou daar wel eens serieuze belangstelling voor kunnen hebben. De aangifte van je gîte intrekken en vervolgens toch vrolijk verhuren lijkt mij onverstandig. En met het opgeven van je exploitatiebedrijf raak je mogelijk ook je goedkope ziektekostenverzekering kwijt.
Overigens wordt er dan als volgt geredeneerd (geldt ook voor plus-value over je tweede huis): je moet minstens één volle IR-belastingcyclus niet langer hebben geexploiteert. Een cyclus is anderhalf jaar: een volledig kalenderjaar + een half jaar daarna voor het doen van aangifte en  betaling van verschuldigde belasting. Als je nu de gîte en camping officieel zou stoppen is het eerste volledige belastingjaar 2021 en kun je dus vanaf de zomer 2022 zonder taxe sur la plus value verkopen.

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• Volgende ›
• Pagina