Onderhandelen aankoop huis, fosse septique als voorwaarde?

We willen de vraagprijs van een huis bieden, als het installeren van een fosse septique niet veel duurder uitvalt dan 12.000 euro inclusief aansluiting op het toilet en de badkamer. En als er toestemming gegeven wordt voor de aanleg van een zwembad. Is het normaal om dit als voorwaarden te stellen en deze voorwaarden op te nemen in de compromis de vente? En dan te stellen dat, als het duurder uitvalt dan die 12.000 euro, dit van de vraagprijs wordt afgetrokken. Of is de gemiddeld Franse verkoper dan allang afgehaakt?

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20230507, Geldzaken

Reactie van Jeannette op 8 Mei 2023 op 6.35: Tja, je kunt zeggen dat alles onderhandelbaar is.

Het punt is natuurlijk dat de verkoper geen controle heeft over wat je nu precies laat aanleggen.

er bestaan zeker ook systemen van tegen de 20.000 euro zoals een micro station, maar ook goedkopere, dus waar ga je voor ?

Wat je voorstelt, geld achter houden bij de notaris voor onvoorziene kosten is voor de septic tank althans heel ongebruikelijk.

Je kunt nu wel al vragen of je offertes mag laten opmaken.

Ik zou als verkoper dit nooit doen want de onzekerheid en daarmee het risico is te groot, er kan natuurlijk een conflict ontstaan hierbij of die hoge kosten wel nodig zijn bijvoorbeeld, dan staat dat geld jaren geparkeerd ?

Maar alles is afhankelijk van hoe graag en hoe makkelijk de woning te verkopen is.

De vergelijking met het zwembad gaat niet op: de koper zal namelijk zonder de vergunning het goed niet kopen, jij wil een maximum aan je investeringen dat is echt totaal iets anders !

Reactie van Leo Hoetmer op 8 Mei 2023 op 6.51: Als er een makelaar als tussenpersoon bij betrokken is, dan kun je hem vragen om een offerte te vragen voor de plaatsing van een fosse septique van jullie keuze. De makelaar kun je ook vragen om op het gemeentehuis uit te zoeken of men daar akkoord is met de plaatsing van het zwembad van jullie keuze. Een offerte voor een fosse septique is min of meer bindend. De uitspraak van de burgemeester over het zwembad niet. In beide gevallen zijn het zaken die na de aankoop en overdracht van het huis plaatsvinden en daar kun je de verkoper niet contractueel aan verbinden. Meldt de makelaar of verkoper dat je de vraagprijs wilt bieden maar dat je deze zaken uit wilt zoeken (of beter: door de makelaar uitgezocht wilt hebben) en dan pas een compromis de vente kunt tekenen. Als daar geen begrip of geduld voor is terwijl je de vraagprijs biedt, dan zou ik voorzichtig worden. Blijf hoffelijk, vraag om begrip. Als je respect hebt voor de positie van de verkoper, die ook gewoon wil weten waar hij aan toe is, dan verdien je ook respect voor jouw positie. Iedere verkoper zal er vanuit gaan dat er onder de vraagprijs geboden wordt en de verkoper zal vast ook vinden dat de makelaar dit uit moet zoeken voor jullie. Zonder makelaar is het waarschijnlijk lastiger.

Reactie van Jeannette op 8 Mei 2023 op 8.37: Ik zie nu dat ik je bericht verkeerd begrepen heb. Als de voorwaarde van een vergunning voor de aanleg van het zwembad een harde eis is, gaat het vooral veel tijd kosten. Er moet eerst een Certificat d’Urbanisme worden aan gevraagd, daarmee weet je wat er al dan niet in principe mogelijk is op het perceel, dan teken je het compromis de vente met de voorwaarde van de vergunning, en dan vraag je de bouwvergunning aan waarna je pas de koopakte tekent als de vergunning er is.
De vraag is of de verkoper zo lang wil wachten.

Reactie van Wil Louwers op 8 Mei 2023 op 8.45: Natuurlijk hoort bij het spel, dat je een bod doet. Als je dat echter al meteen invult, door te stellen dat je een nieuwe septic tank wil, wordt het de vraag of de verkoper daarmee accoord gaat. Bijvoorbeeld: is een nieuwe septic tank nodig, of is ie aan te passen. Het wordt anders als er helemaal geen is. Maar dan nog: weet je al dat een nieuwe 12K kost of is dat een aanname. Als het een aanname is, is het aan jou (of je makelaar) om een offerte te vragen en vervolgens te proberen dat bedrag van de koopprijs af te krijgen. En ik schrijf 'proberen', want dit gaat tijd kosten, al is het maar dat je niet aan het einde van de week een offerte of 2 voor je hebt liggen. Je voordeel is dat op dit moment kopers niet in rijen voor een huis staan, oftewel pak het voorzichtig, rustig aan. Heb je haast? Zoek dan een ander huis, er staat meer dan genoeg te koop! Veel plezier en succes.

Reactie van Peter Jan op 8 Mei 2023 op 9.05: Na de adviezen die hierboven al gegeven zijn, voeg ik er één aan toe. Heb je voldoende kennis van de Franse gewoonten, de taal en de complexiteit van het aankoopproces? Zo niet, maak dan gebruik van een expert, zoals France Proconsult. De kosten wegen ruimschoots op tegen de onzekerheid en het "gedoe" rond de aankoop. Onderhandelen en zeker in een andere taal, is een vak dat niet iedereen beheerst.

Reactie van Wim van Teeffelen op 8 Mei 2023 op 9.30: Natuurlijk kan dit en natuurlijk doe je dat met respect naar de makelaar en verkoper.

En natuurlijk zou de makelaar (of de verkoper als er geen makelaar bij betrokken is) dit allemaal moeten uitzoeken, maar helaas....lang niet alle makelaars hebben daar zin in, tenzij ze zeker weten dat ze hun courtage gaan ontvangen. Dus het beste wat je kunt doen is gewoon de vraagprijs bieden en aan de makelaar of notaris duidelijk maken dat je deze twee voorwaarden wilt opnemen als conditions suspensives in het compromis de vente en vervolgens het compromis de vente tekenen. Uiteraard moet je dan heel goed opletten dat de gekozen tekst van die conditions waterdicht zijn!

Ten aanzien van het zwembad is alleen een permis de construire nodig als dat zwembad groter is dan 100 m2. Dat heb ik nog nooit gezien bij particuliere zwembaden, dus is de kans groot dan je een kleiner zwembad hebt voorzien. In dat geval kun je volstaan met een condition suspensive voor een niet-afwijzing door de gemeente van een déclaration préalable. Die déclaration kun je onmiddellijk na de ondertekening van het compromis de vente indienen bij de gemeente en de gemeente moet die binnen een maand afgeven (zo niet dan is de aanvraag per definitie goedgekeurd), dus ruimschoots binnen de gebruikelijke periode tussen compromis de vente en acte authentique.

Ten aanzien van de fosse septique kun je een opschortende voorwaarde opnemen dat er twee offertes van op dit gebied gekwalificeerde aannemers komen en zolang er minimaal één beneden de € 12.000 ligt vervalt de voorwaarde, zo niet, dan kun je van de koop afzien. In dat laatste geval zou dat natuurlijk tot heronderhandelingen kunnen leiden en kan er een vergoeding (bv buiten de notaris om) kunnen worden afgesproken door de verkoper aan jou, waarna de opschortende voorwaarde vervalt en de koop gewoon doorgaat. Ook het aanvragen van deze twee offertes is mogelijk in de periode van 2 à 3 maanden tussen compromis de vente en acte authentique.

Deze twee voorwaarden zullen de koop dus niet vertragen. De verkoper weet dat je serieus bent omdat je het compromis de vente hebt getekend en alleen nog door één van deze voorwaarden van de koop kunt afzien. Natuurlijk is het altijd mogelijk dat de verkoper een betere koper vindt (bv iemand die de vraagprijs biedt zonder voorwaarden), maar hij kan niet meer terug als het compromis de vente met jou eenmaal is getekend. Dus je doet de verkoper niets te kort als je het op deze manier aanpakt.

Wim

Reactie van Ronald Kienhuis op 8 Mei 2023 op 11.36: Met de voortdurende droogte en veel water te kort is het aanleggen van een zwembad niet van zelf spreekend. Mocht je het doen, vergeet het niet aan te geven aan de belasting dienst.

Reactie van edith janzen op 8 Mei 2023 op 12.25: Ik maak de vreemdste voorwaardes mee bij verkoop/aankoop van panden. Als ik een vergunning, permis de construire, moet aanvragen omdat dat in de voorwaardes zit, kost dat al snel 4 maanden, en dan moet alles meezitten. Als de verkoper dat geen probleem vindt, kan het. Doorgaans zie ik, zoals bij een fosse of een nieuw dak moeten maken, dat de koper met deze argumenten een lager bod uitbrengt. De verkoper, of zijn makelaar, ziet direct of de koper verstand heeft van gebouwen, en zal dan hoogstens wachten op een ander die weinig doorziet. Maar tegenwoordig laten steeds meer kopers een aankoop rapport opmaken door een bouwkundige. Lastiger is het als er echt vergunningplichtige zaken gewenst worden, en er een PLU in de maak is, welke tijdens het wachtproces wordt aangenomen. In bovenstaande vraag, zou ik de aanleg van een zwembad als ontbindende voorwaarde laten opnemen, en na inzage van het technisch rapport, afdeling assanissement, bezien of ik een nieuwe fosse moet aanleggen. Hiervoor kun je ca 15000 euro onder de vraagprijs bieden.

Reactie van edith janzen op 8 Mei 2023 op 15.55: Wim v T. Een DP is net zoveel papier en tijd als een PdC. Behalve dan dat bij een DP de stem van de mairie doorslaggevend is.

Reactie van Andreas Chatziantoniou op 8 Mei 2023 op 18.15: We hadden iets soortgelijks.

Voor het tekenen van de CDV hebben we de verkoopmakelaar (die wij moesten betalen) gevraagd om offertes voor werkzaamheden voor het dak en de elektra op te laten maken. We hebben de makelaar toen al verteld waar bij ons de pijngrens ligt en dat we in geval van te hoge kosten de CDV niet tekenen.

Voor ons was dit echter alleen maar als indicatie nodig. Wil je de offertes gebruiken om de koopprijs te beïnvloeden kan dit moeilijk worden.