Transfert d'un permis de construire en wat er nog meer komt kijken bij het kopen van een huis in verbouw

Beste allen,

Binnenkort hebben we een afspraak voor het bezichtigen van een huis in Frankrijk. Het betreft een huis waar al begonnen is met het verbouwen van de schuur tot woonhuis, maar waar de werkzaamheden nog lang niet afgerond zijn. Alleen het voorbereidende sloopwerk is gedaan. Voor ons geen probleem, dat zouden we bij dat huis sowieso zijn gaan doen dus dat scheelt weer werk. En we kunnen de verdere opbouw geheel naar eigen wens doen, dus dat komt eigenlijk goed uit.

Grote probleem is de tijd. We financieren de aankoop met deels eigen vermogen en deels een tweede hypotheek op ons huidige huis. Dat is genoeg geld voor de aankoopprijs, de bijkomende kosten (ik reken op 20%) en een klein potje voor het leefbaar maken van een klein deel voor tijdens vakanties, maar bij lange na niet genoeg voor het grote werk. Dat willen we doen als we ons huidige huis verkocht hebben en gaan emigreren. Dat zal echter niet binnen 2 jaar zijn. Waarom dan toch nu al kopen? Omdat we het fijn vinden om het huis al een tijdje in bezit te hebben voor we beginnen, zodat we goed gevoel kunnen krijgen over wat we precies ermee willen. Bij ons huidige huis heb ik dingen verbouwd waarvan ik nu denk 'als ik er eerst een poosje gewoond had, had ik het heel anders gedaan'. Ook kunnen de kinderen tijdens vakanties alvast een beetje wennen en is de overstap niet ineens heel groot en kunnen we bijvoorbeeld al fruitbomen planten etc. en nog een aantal redenen. Maar veel vergunningen zullen over 2 jaar verlopen zijn, als ik het goed begrepen heb.

Dus wil ik even checken of ik alles goed begrepen heb en welke vragen ik moet stellen aan de makelaar, aan de burgemeester en wat belangrijke toevoegingen zijn aan het eventuele koopcontract.

-Mijn grootste vraag is over het vervallen van het permis de construire als de bouw meer dan een jaar stil ligt. Hoe wordt dit getoetst? Wat zijn de criteria? Voldoet het om bij de mairie aan te geven dat de verbouwing een poosje op een laag pitje komt te staan of wordt hier strenger naar gekeken?

-Naar alle waarschijnlijkheid heeft de vorige eigenaar een CU opérationnel aangevraagd alvorens te beginnen. Dat heeft een geldigheid van 18 maanden. Is het belangrijk voor mij om een nieuw CU-operationnel aan te vragen of is dit niet meer van belang omdat de permis de construire al is toegekend? Of heeft het sowieso geen zin omdat we waarschijnlijk pas na twee jaar verder gaan met de grote werken en de permis dus vervalt?

-Staat er een termijn op de DAACT? Met andere woorden, ben ik verplicht om de werkzaamheden die de vorige eigenaar is begonnen binnen een bepaalde tijd af te hebben of maakt dat niet uit?

-De Permis de Construire kan overgedragen worden aan mij als nieuwe eigenaar. De geldigheidsduur hiervan verandert niet en blijft bij de oorspronkelijke twee jaar vanaf afgifte, eventueel met verlenging van een jaar. Geldt die duur alleen voor begin van de werkzaamheden? Met andere woorden, hoef ik me daar geen zorgen over te maken omdat er al begonnen is of moet ik een nieuwe permis aanvragen vóór die tijd verstrijkt?

-En hoe zit het met de permis de construire modicatif, als ik dingen anders wil gaan doen dan de vorige eigenaar? Die heeft dezelfde geldigheidsduur als de oorspronkelijke permis als ik het goed begrijp. Dus ook weer verlengen of nieuw aanvragen?

-De SPANC wil natuurlijk ook dat de fosse binnen een bepaalde tijd klaar is (er is nog helemaal niks). Als ik het goed begrijp kan ik bij de mairie uitstel aanvragen hiervoor. Dat staat los van de permis de construire toch?

-Is het niet een betere optie om voor de koop bij de mairie langsgaan en de situatie uitleggen en dan alles te laten verlopen en dan als ons huis verkocht is een nieuwe permis aan te vragen? Probleem hierbij is natuurlijk dat dat geen garanties biedt en dat je zoiets niet als voorwaarde in een koopakte kunt opnemen. Dus als we er in de vakanties zijn gewoon steeds voor een praatje bij de mairie langsgaan met iets lekkers, en tussendoor een keer met mijn doedelzak komen spelen op 11 november bij het monument om de burgemeester te vriend te houden? Ze heeft nog een mandat tot 2026, dus dat komt aardig uit. En dan gewoon heel erg hopen dat we over twee jaar niet met een dik probleem zitten van een permis dat geweigerd wordt..

Bedankt alvast weer voor jullie hulp!

Groet Bram

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20230302, Bouw, Overheid

< Vorige bijdrage

Reactie van Peter Jan op 2 Maart 2023 op 14.16: Voor het permis gelden regels zie daarvoor hier:

Ik lees dat verlenging kan worden aangevraagd, zelfs meerdere keren.

Langsgaan is natuurlijk een uitstekend idee, maar vergeet niet dat de burgemeester niet meer bepaalt wat er wel of niet mag. Vaak zijn die competenties neergelegd bij de communauté des communes of op niveau départemental. Natuurlijk geeft de burgemeester een advies, maar smeergeld lokaal in de vorm van kaas of doedelzak lijkt me wel leuk, maar geen garantie te bieden.

Ken je de inhoud, tekeningen enzovoort van het huidige permis ? Daar begint volgens mij het antwoord op alle vragen. Een beetje aanpassen is meestal geen bezwaar, maar als je echt gaat afwijken is een aanvraag voor modificatie nodig. En een verbouwing die langer duurt dan drie jaar is heel gebruikelijk.

Reactie van Janny O. op 2 Maart 2023 op 15.14: Geen idee waar jullie willen gaan wonen, maar al vast fruitbomen planten om later vruchten van te plukken? Met de huidige droogte ben ik bang dat er weinig boom zal zijn, of je moet er echt vaak naar toe gaan.

Reactie van Lydie Gernez - Log in France op 2 Maart 2023 op 15.40: Beste Braam,

Je hebt 3 jaar om de werkzaamheden te beginnen vanaf het moment dat de Permis de construire geaccepteerd is. De verbouwing mag langer duren. Waar je wel moet opletten is dat, als je de werkzaamheden langer dan 1 jaar stopt, komt de vergunning te vervallen.

De SPANC staat idd los van de Permis de construire. Specifieke regels spelen hier.

En wat betreft een bezoekje aan Monsieur le Maire ou Madame la Mairesse om kennis te maken en je vragen stellen is altijd een goed idée en het wordt gewaardeerd.

Succes met je project!

Lydie - www.loginfrance.nl

Reactie van FRANKRIJKKEURING op 2 Maart 2023 op 16.16: Beste Bram, Je hebt 3 +1+1 jaar de tijd om te starten met de werkzaamheden die onderdeelzijn van de permis. Die 1+1=2 extra jaren krijg je zonder probleem als de spelregels (PLU, PLUi) niet gewijzigd zijn.

Op die onderbreking van eventueel meer dan een jaar wordt niet zo gelet, behalve als de stedebouwkundige regels in die periode wijzigen. Ga dus na wanneer een nieuw PLU wordt voorbereid.

Succes.

Reactie van Bram de Graaf op 2 Maart 2023 op 17.09: Dank allen. Inderdaad, ik heb nog eens goed gekeken op service-public.fr (wat een goede site, zoiets moeten ze in Nederland en Duitsland ook maken). Dan denk ik dat ik een nieuwe permis ga aanvragen en dat als ontbindende voorwaarde in het contract laat zetten. Dan heb ik daarna sowieso 3 jaar de tijd, zelfs als de regels veranderen, en indien die niet veranderen nog eens 2 jaar. Dat moet wel lukken. Het enige is dat ik dan nu al een plan moet maken terwijl ik dat nog niet helemaal heb, maar goed. Dan vragen we later wel weer een permis modificatif aan. Dat zal ik dan meteen ook zo vertellen aan de maire, dan lijkt me de kans groot dat het wel goed komt.

Bedankt!

Reactie van Jeannette op 2 Maart 2023 op 22.37: Ik vrees dat het zo niet echt werkt;" ik maak wel een plan en dan pas ik het weer aan. "
De aanvraag van een bouwvergunning is niet een simpel A4-tje vol leuke ideeën en wat geknip en geplak in een tekenprogrammaatje.
Vraag maar eens naar het huidige permis en kijk hoe dat eruit ziet, dikke kans dat er minimaal een dessinateur aan te pas komt en anders een architecte, in ieder geval als de oppervlakte meer dan 150m2 wordt moet verplicht een architecte de aanvraag indienen.
Daar komt serieus geld bij kijken.
Zoals hierboven al opgemerkt; de maire gaat hier niet meer over, bij de meeste gemeentehuizen is er een ambtenaar die de aanvraag in eerste instantie toetst voor wat betreft de vorm en inhoud (de juiste tekeningen en foto's) voordat deze wordt ingediend.

Reactie van Renny op 3 Maart 2023 op 12.50: Ik meen dat die 150m2 de optelsom is van de gebruiksruimtes in een woning ? dat gangen / overlopen e.d dergelijke daar niet in worden meegenomen , klopt dat ?

Reactie van Jeannette op 3 Maart 2023 op 20.34: Nee dat klopt niet, het is de totale grondoppervlakte van de woning, empirise sur sol, dus ook de overkapping of een open veranda die aan het huis vastzit.

Reactie van FRANKRIJKKEURING op 3 Maart 2023 op 22.15: Nee, dat klopt zeker niet, verkeerde voorlichting. Die 150 m2 (vroeger 170 m2) is gebaseerd op de SHON, dus netto vloeroppervlak van de omsloten, afgedekte ruimtes waar hoger dan 180 cm, exclusief garage.

Die permis modificatif hoeft ook geen enkel probleem te zijn, zeker als je over de originele bestanden kunt beschikken. Let wel op dat, ingeval een architect betrokken is geweest bij de wijziging, je te maken kunt krijgen met auteursrechten (al valt dat in de praktijk ook wel mee). Mocht dit spelen: je bent niet verplicht met dezelfde architect verder te gaan, maar het kan wel praktisch zijn.

Je zou ook nog kunnen onderzoeken of de wijzigingen die je wens aan te brengen wel via de PC moeten lopen, wellicht kun je volstaan de een DP.

Succes

Reactie van Renny op 3 Maart 2023 op 23.48: Nee, dat klopt zeker niet, verkeerde voorlichting. Die 150 m2 (vroeger 170 m2) is gebaseerd op de SHON, dus netto vloeroppervlak van de omsloten, afgedekte ruimtes waar hoger dan 180 cm, exclusief garage.

ehhh dus niet de totale grondoppv waar Jeanette het over heeft..? de SHON , heb je daar misschien een linkje van..

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.