Eigendomsvormen voor een huis in Frankrijk

Twee recente discussies op dit forum gingen over de wijze waarop je het beste het eigendom van een Frans huis kunt regelen. Dat leek mij een goede aanleiding voor een overzichtsartikeltje.

1. Volledig eigendom in privé.
Verreweg de meeste Nederlanders die een huis kopen in Frankrijk, of het nu hun nieuwe residentie is na emigratie, of puur voor het plezier van een vakantiehuis (of alle plannen daar tussenin) kopen het pand als privépersoon. Dit is de simpelste en goedkoopste oplossing in verreweg de meeste dossiers. Nederlandse samenlevingsvormen zoals het huwelijk, het geregistreerd partnerschap en het notariële samenlevingscontract zijn allemaal erkend in Frankrijk.

2. Scheiding van bloot eigendom en vruchtgebruik.
Dit is hogere notariskunde en daar ben ik niet voor bevoegd (dus ik hoop dat Monique Rombouts hier op reageert). Dit wordt meestal zo geregeld om toekomstige erfbelasting te minimaliseren, maar sinds de invoering van de Europese Erfrechtverordening in 2015 levert dit nauwelijks voordeel op (hele bijzondere situaties daargelaten), maar wel kosten van adviseurs en notarissen.

3. De Société Civile Immobilère
Dit is een speciale vorm van een Franse vennootschap met als enig doel het verwerven, in stand houden en verkopen van onroerend goed. Deze SCI wordt eigenaar van het huis en de kopers krijgen aandelen in deze SCI, meestal in verhouding tot hun inbreng. De SCI brengt behoorlijk wat kosten met zich mee (reken op zo’n € 2000 voor de oprichting en nog eens zo’n bedrag bij de opheffing als het huis weer is verkocht). Voor individuele kopers, gehuwden of samenwonenden, of kopers die in de eerste graad familie zijn van elkaar (bv moeder-dochter) levert een SCI geen enkel voordeel op, dus alleen maar kosten. Zelfs met familieleden in de tweede graad (bv broer-zus) of twee stellen die gezamenlijk onroerend goed kopen in Frankrijk zullen in de meeste gevallen de kosten aanzienlijk hoger uitkomen dan de voordelen, al kunnen er redenen zijn om ondanks de kosten toch voor een SCI te kiezen. In geval van meer dan twee kopers, niet gerelateerd, wegen de voordelen van de SCI zwaarder dan de kosten.

4. Aankoop via een vennootschap.
Het maakt geen verschil of u hiervoor een Nederlandse BV of een Franse SARL, SAS of iets vergelijkbaars inzet. Het is nagenoeg altijd een slecht idee. Nog even los van al het extra administratieve gedoe (dus kosten van de accountant) is dit een fiscaal onaantrekkelijke optie. Gedurende het eigendom en ook na verkoop van het pand is de belastingdruk voor een vennootschap aanzienlijk hoger dan voor een particuliere eigenaar. Mogelijk wijd ik in de toekomst nog eens een artikeltje op dit forum aan een beschrijving van de verschillende belastingen en hoe die uitwerken in geval van onroerend goed in eigendom van een vennootschap. Zelfs in geval de Nederlandse koper een object koopt in Frankrijk dat hij gaat exploiteren in combinatie met bewonen (bv een toeristische accommodatie, een huis met opslagloods of atelier, een pand met een winkel en woning, etc) is de aankoop van het onroerend goed in privé aan te bevelen. De privéeigenaar verhuurt vervolgens het zakelijke gedeelte aan zijn bestaande of nieuw op te richten exploitatiebedrijf.

5. Huur-koop.
Nederlandse huizenkopers in Frankrijk die de financiering niet rond krijgen via één van de traditionele financieringsvormen, onderzoeken nog wel eens een huur-koop constructie. Dit leidt maar zelden tot succes, vanwege enkele specifieke bijzonderheden in de Franse wet. In feite zijn er twee huur-koop mogelijkheden:
a. Huren met optie tot aankoop. Dit zit al in de Franse wet ingebakken: iedereen die een pand huurt (zowel een zakelijk pand als een woonhuis) heeft het eerste recht van aankoop. Dus in dit geval is een huur-koop overeenkomst niets anders dan een normaal huurcontract.
b. Huren met plicht tot aankoop. Franse notarissen adviseren in dergelijke gevallen meestal een uitgestelde aankoop. Het gaat dan om de plicht om bijvoorbeeld na drie jaar het pand te kopen. Als er dan nog ontbindende voorwaarden zijn, zoals een financieringsvoorbehoud, is het in feite een huur met optie tot koop, zie bij a. Als er geen ontbindende voorwaarden zijn, kan de koop nu al worden vastgelegd, tegen een vaste of een inflatie-gecorrigeerde prijs, voor levering over bijvoorbeeld drie jaar. De betaalde huursommen zijn dan in feite aanbetalingen op de koopprijs.

Het is verstandig om al tijdens het aankoopproces na te denken over de eigendomsvorm en daarover een beslissing te nemen, zodat de notaris het eigendom in één keer volgens uw wensen kan regelen in de koopakte. Achteraf nog dingen aanpassen kost meestal een flinke duit.

Wim

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20210426, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Monique Rombouts op 26 April 2021 op 13.04: Hoi Wim, graag reageer ik hier op. Een aankoop bloot eigendom en vruchtgebruiker werkt fiscaal in Nederland eigenlijk al sinds de invoering van het huidige boxensysteem niet meer. En ook is er voor de erfbelasting een streep door een eventueel voordeel gezet. De kinderen moeten namelijk bij hun vermogen de waarde van het bloot eigendom gaan aangeven in Nederland, de ouders de waarde van hun vruchtgebruik. Hoewel er geen IB betaald hoeft te worden in Nederland, verhoogt het natuurlijk wel de grondslag in box 3 (vermogen) en kan dit indirect leiden tot hoger inkomstenbelasting over het vermogen.

De erfbelasting heeft ook een streep gezet door belastingvrije vererving van verval van vruchtgebruik. Hebben de kinderen voor de blote eigendom bij de aankoop daadwerkelijk betaald (wat zelden gebeurd, meestal is het geld van de ouders afkomstig), dan is de heffing van erfbelasting beperkt tot de vrijval van het vruchtgebruik, maar als er niet voor betaald is (wat in verreweg de meeste gevallen aan de hand is), dan worden de kinderen over de volledige waarde van de Franse woning belast in Nederland.

Kortom, in het overgrote deel van de gevallen levert het fiscaal in Nederland geen enkel voordeel op en kost het alleen maar extra geld

Reactie van Cornelis (Kees) Vonk op 26 April 2021 op 13.54: @Wim. Wellicht nog iets over 6. Viager toevoegen? Is toch ook een vorm van eigendomsvorm? Mooi overzicht trouwens. Bedankt.

Reactie van Wim van Teeffelen op 26 April 2021 op 14.06: @ Kees:

'A Viager' is een financieringsvorm, net als crédit-vendeur, een private investeerder, een bancaire hypotheek en 'financement participatif'. Alle bovenstaande eigendomsvormen zijn in principe mogelijk in combinatie met elke financieringsvorm, inclusief 'à viager'.

Wim

Reactie van En Laurenc op 26 April 2021 op 17.59: Vraagje mbt viager: Mag je afwijken van de werkelijke waarde? Bijvoorbeeld als jou eigen kinderen het onroerend goed in viager overnemen? Viager is toch een soort gokspelletje voor degene die het overneemt, dus wellicht dat je er dan ook een lage waarde aan kunt geven.

Óf stel, je bent ongenezelijk ziek, maar hebt nog wel een jaartje ofzo te gaan, kun je dan jou onroerend goed nog snel via een interessant viager-contract aan je kinderen overdoen?

Reactie van Wim van Teeffelen op 26 April 2021 op 18.34: @En Laurenc: nee, de notaris heeft een zorgplicht en kijkt bij een a viager contract zeer zorgvuldig of geen van de partijen (of de belastingdienst) wordt benadeeld of zelfs uitgebuit. Bij de geringste twijfel wordt er een taxateur ingezet.

Wim

Reactie van En Laurenc op 26 April 2021 op 19.36: Bedankt Wim.

Reactie van cs post op 28 Juni 2021 op 9.48: Interessante artikelen Wim. Hoe wordt de belasting bij overlijden van een Nederlandse huizenbezitter met een tweede woning in Frankrijk aan erfgenamen berekend? over de waarde van aankoop of hebben ze in Fr ook een soort WOZ waarde die elk jaar automatisch stijgt? Wordt de eigendom wederom belast om over te schrijven op de erfgenamen? Is er dan zowel in Fr als in Nl te betalen?

Reactie van Wim van Teeffelen op 28 Juni 2021 op 10.10: Nee, Frankrijk kent geen WOZ-waarde. Bij overlijden moet er overeenstemming komen tussen de notaris en de erfgenamen over de waarde van het huis op de dag van overlijden van de eigenaar (of één van de eigenaren). Als daar discussie over komt, zal de notaris heel snel overgaan tot de eis van een formeel taxatierapport (te betalen door de erfgenamen). De notaris dient hierbij de belangen van de erfgenamen, maar is wettelijk verplicht om ook het belang van de belastingdienst in de gaten te houden.

Een nieuwe acte van tenaamstelling, of basis van een Europese verklaring van Erfrecht als de erfgenamen in Nederland wonen, kost uiteraard geld (de vergoeding van de Franse notaris) en bovendien moet de notaris aangifte erfbelasting doen (en ook dat kost geld) en wel binnen één jaar na overlijden van de eigenaar. Frankrijk kent redelijk hoge vrijstellingen voor erfgenamen in de eerste lijn, dus in veel gevallen moet er wel aangifte erfbelasting gedaan worden, maar hoeft er niets betaald te worden. Bij niet-gerelateerde erfgenamen kan dat heel onaangenaam worden: dan wordt 60% van de waarde van de erfenis als erfbelasting opgelegd! Vervolgens moeten erfgenamen die in Nederland wonen ook nog eens in Nederland aangifte erfbelasting doen. Het in Frankrijk betaalde bedrag van de erfbelasting, mag dan van het in Nederland te betalen bedrag worden afgetrokken, of basis van de 'vermijding dubbele belasting'-afspraak in het Frans-Nederlandse belastingverdrag.

Wim

Reactie van cs post op 28 Juni 2021 op 10.54: Ok, dank u wel! ik dacht misschien moet de overdrachtsbelasting nogmaals betaald worden maar dat is in Nl ook niet dacht ik....

Reactie van Rob van der Meulen op 28 November 2021 op 23.41: Toevallig kwam ik nog een redelijk uitvoerig artikel tegen in Lefigaro van drie jaar geleden met als titel:

Patrimoine: déjouez les risques de la vente en viager.

Kan hen die misschien nog in het voetspoor willen treden van 10 personnes célèbres qui ont achetés en Viager van pas komen.